Что такое ипотека?

Все, что вам нужно знать об ипотеке.

Перейти к разделу

Определение понятия «ипотека»

Ипотека — это просто финансовая операция. Это подкрепляемое официальными документами и государственными актами обещание выплатить крупный долг. Хотя некоторые считают, что ипотека доставляет одни беспокойства, с ее помощью можно купить дом своей мечты. Однако приобретение собственного жилья — это серьезный шаг. Именно поэтому лучше всего подготовиться к тому, что вас ждет, и заранее выбрать кредитную организацию, которой вы сможете доверять.

Ипотечные кредиты, как и ситуации, в которых они используются, могут быть самыми разными. Некоторые кредиты предназначены для малообеспеченных заемщиков, но наряду с ними существуют люди, которые покупают грандиозные объекты недвижимости стоимостью в миллионы долларов. Если разобраться, ваша ипотека будет существовать в виде документа и обещания. Если вы всерьез задумались об ипотеке, то прежде всего следует познакомиться с процентными ставками.

Что такое ставки по ипотеке?

Если говорить простыми словами, ставка по ипотеке — это процент за пользование ипотечным кредитом. Ставки по ипотеке постоянно меняются в зависимости от состояния рынка.

ПОЛУЧИТЕ НАИБОЛЕЕ ВЫГОДНУЮ ДЛЯ ВАС СТАВКУ

Узнать ставку

Состояние рынка определяется такими факторами, как экономика, характеристики рынка жилой недвижимости и федеральная денежно-кредитная политика. Между тем ваше финансовое положение также будет влиять на размер процентной ставки. Если с пониманием того, что влияет на процентные ставки, возникают сложности, то понять, как ставки влияют на вас, просто.

Чем ниже процентная ставка, тем дешевле кредит. Если вы стремитесь получить кредит под самый низкий процент, следует обратить внимание на вид кредита, которым вы будете пользоваться, на ваши характеристики в качестве кредитополучателя и на состояние рынка.

Правда заключается в том, что если ваше финансовое положение является прочным, кредит обойдется вам дешевле. Поэтому если вы хотите получить кредит под меньший процент, следует увеличить скоринговый балл, сократить задолженность и накопить солидную сумму на первоначальный взнос. Это обеспечит вам прекрасное положение и сделает вас более привлекательным заемщиком.

В некоторых случаях более выгодную ставку гарантируют конкретные ипотечные продукты с государственной поддержкой. Ипотечные кредиты FHA, VA и USDA являются яркими примерами продуктов, которые, как правило, имеют невысокую ставку.

Еще один способ, позволяющий взять кредит по наиболее выгодной ставке, заключается в том, чтобы обратить внимание непосредственно на рынок жилой недвижимости. Если предложение на рынке превышает спрос и выбор жилья очень широкий, то самое время получить кредит под низкий процент. Рынок жилья изменяется циклически, так что стоит лишь дождаться нужного момента, чтобы совершить покупку. Люди, покупающие жилье, часто путают годовую процентную ставку и ставку по кредиту. Хотя и в том, и в другом случае речь идет о ставке, между ними существуют различия. Далее мы подробнее остановимся на годовой процентной ставке.

Что такое годовая процентная ставка по ипотеке?

Несмотря на то что годовая процентная ставка (APR) является расчетом стоимости кредита, она отличается от ставки по кредиту. Годовая процентная ставка — это общая стоимость ипотеки, включая процент, ипотечные издержки и другие сопутствующие комиссионные вознаграждения, выплачиваемые в течение срока кредита. Кредитные организации пользуются нижеприведенной формулой для расчета годовой процентной ставки.

Formula for how APR is calculated

Они обязаны публиковать годовые процентные ставки в соответствии с Законом о правдивости при кредитовании. Получив расчет по ипотеке от кредитной организации, непременно следует ознакомиться со страницей 3. На ней будет указана годовая процентная ставка по вашему кредиту. Вы увидите, что годовая процентная ставка немного превышает ставку по ипотеке. Это объясняется тем, что в годовую процентную ставку включены дополнительные издержки. Вы также увидите сумму процентов, которую вы выплатите в течение срока кредита. Если вас интересуют способы получения кредита под более низкий процент и вы уже подали заявку, можно уточнить у ипотечного консультанта варианты байдауна.

Что такое ипотечные пункты?

Еще одним эффективным способом снижения ставки по ипотеке и годовой процентной ставки являются ипотечные или дисконтные пункты. Один ипотечный пункт эквивалентен 1% стоимости приобретаемого жилья. Каждый купленный вами пункт снижает ставку по ипотеке. Со временем применение более низкой ставки сэкономит ваши деньги. Именно так: ипотечные пункты помогают снизить ежемесячную стоимость пользования кредитом. Но будьте осторожны! Если вы планируете продать недвижимость до полной выплаты ипотеки, может так случиться, что вы сэкономите меньше, чем потратите.

Предложение о покупке дисконтных или базисных пунктов выдвигается заранее и включается в контракт. Когда кредитные организации будут назначать цены, будьте начеку: они могут включить дисконтные пункты в процентную ставку. Всегда читайте мелкий шрифт!

Если вы хотите понять, какую сумму вы можете сэкономить благодаря дисконтным пунктам, поинтересуйтесь у своего ипотечного консультанта насчет соглашения о байдауне.

Что такое коэффициент «кредит–залог»?

Коэффициент «кредит–залог» (LTV) — это отношение стоимости приобретаемого вами имущества к сумме долга по ипотечному кредиту. Например, если вы покупаете дом, стоимость которого оценивается в 200 000 долларов США и размер кредита составляет 180 000 долларов США, то коэффициент «кредит–залог» будет равен 90%.

Кредитные организации пользуются этим показателем для расчета риска. Таким образом, чем большую сумму вы вносите в качестве первоначального взноса, тем ниже коэффициент «кредит–залог», а в некоторых случаях — тем более выгодная ставка по кредиту и менее жесткие требования к кредитополучателю. Это не означает, что, для того чтобы получить право на пользование ипотекой, нужно внести крупный первоначальный взнос. Кредиты нередко выдаются заемщикам, чей коэффициент «кредит–залог» равен 97%. Ипотечные продукты с государственной поддержкой, например кредиты FHA, USDA и VA, в целом являются более гибкими.

Как получить право на пользование ипотекой?

Получить право на пользование ипотекой гораздо легче, чем представляет себе большинство людей. Препятствия для приобретения собственного жилья, низкий скоринговый балл или отсутствие собственных средств для первоначального взноса перестанут быть проблемой при наличии финансового планирования или помощи. Чтобы подобрать наиболее подходящий для вас вариант, для начала пройдите предварительный отбор.

Ускорьте процедуру предварительного одобрения

Начать

Когда вы подадите заявку на кредит, финансовый аналитик будет анализировать различные характеристики, оценивая вашу платежеспособность. Будет проведен анализ общего статуса и изучены различные факторы, в частности трудовой стаж, размер доходов, коэффициент «долг–доход», кредитная история и размер первоначального взноса.

Как правило, кредитора интересуют места работы за последние два года. Ему необходимо убедиться не только в том, что у вас есть источник постоянного дохода, но и в том, что вашего дохода будет достаточно для выплаты кредита. Крайне важно своевременно погашать все имеющиеся на данный момент кредиты. Ипотека — это серьезное финансовое обязательство, которое может существенно повлиять на другие ежемесячные выплаты. Финансовый аналитик ознакомится с большим количеством документов, чтобы оценить вашу платежеспособность, в том числе с декларациями о доходах, справками о начислении заработной платы и отчетами о кредитной истории, прежде чем будет принято решение о предоставлении кредита.

Для того чтобы получить кредит по самый низкий процент, имеет смысл накопить солидную сумму на первоначальный взнос. Однако существуют варианты получения кредита без первоначального взноса. Программы с государственной поддержкой, например программы USDA и VA, предусматривают варианты кредитования с небольшим первоначальным взносом. Программа FHA также допускает предоставление кредита при первоначальном взносе в 3,5%, если заемщик соответствует критериям. Однако это не единственные программы, которые помогают покупателям решить проблему первоначального взноса.

Соответствующую поддержку также обеспечивают многие программы финансирования первоначального взноса (DPA), которые реализуются по всей стране. Имеет смысл ознакомиться с каждой из программ, ведь предусмотренные ими требования могут различаться. Размер вашего дохода, жилая недвижимость, которую вы покупали в прошлом, или расположение имущества — это лишь некоторые из факторов, которые могут влиять на ваше участие в программе. Для получения более подробной информации о действующих в вашем районе программах финансирования первоначального взноса посетите страницу «Программы финансирования первоначального взноса».

Минимальный скоринговый балл для получения права пользования кредитом зависит от вашей программы ипотечного кредитования. Минимальный балл для участия в программах FHA, VA и USDA — 580. Однако для программ обычного кредитования установлен минимальный балл 620. Если вас интересует ваш скоринговый балл, вы можете обратиться в одно из трех основных бюро кредитной информации.

Коэффициент «долг–доход» — это общий показатель вашего финансового положения. Рассчитать этот показатель можно путем деления суммы ежемесячных расходов на сумму ежемесячного дохода.

Устойчивое финансовое положение означает, что вы не утопаете в долгах, поэтому чем ниже коэффициент «долг–доход», тем лучше. Рекомендуется поддерживать этот показатель на уровне ниже 43%. Соискатели с коэффициентом «долг–доход» выше 43% обычно считаются менее надежными, хотя и существуют исключения. Кредитная организация может выдать кредит заемщику, чей коэффициент «долг–доход» составляет 47%, в рамках отдельных программ ипотечного кредитования.

После покупки жилья вы захотите по-прежнему экономить деньги. Поэтому не стоит тратить слишком много средств на ипотеку.

Где и как получить ипотечный кредит?

Ипотечный кредит можно получить в кредитной организации, банке или у кредитного брокера. Кредитная организация и банк являются финансовыми учреждениями, а брокер выполняет роль частного посредника. Обращение в кредитную организацию, безусловно, имеет множество преимуществ: привлекательные ставки, большой ассортимент продуктов, гибкие критерии отбора и многое другое.

При подаче заявки в кредитную организацию у вас уточнят личные данные, чтобы убедиться, что предоставленные данные являются верными. Кредитной организации может понадобиться конфиденциальная информация, например номер социального страхования, документы налоговых органов или выписки по банковскому счету. В соответствующей ситуации кредитный посредник может поинтересоваться случаями неисполнения обязательств, имевшими место в прошлом, и вам, возможно, придется объяснить их причину.

Вне зависимости от того, какую организацию вы выберете для финансирования покупки дома своей мечты, вы будете работать с одним человеком. Он будет представлять кредитную организацию и помогать вам с получением кредита. Его должность называется «кредитный специалист» или «ипотечный консультант».

Вы можете начать поиск с того, что узнаете, какие кредитные организации и ипотечные консультанты работают в вашем районе. Будет удобно работать с теми, кто находится рядом. Не стесняясь обращайтесь за рекомендациями к друзьям и родственникам. Еще один вариант — посетить офис кредитной организации или позвонить по телефону. Если вы предпочитаете оформить кредит через интернет, убедитесь в том, что выбранная вами кредитная организация оказывает такую услугу. On Q Financial предлагает возможность ознакомиться с ипотечными продуктами с помощью мобильного телефона, скачав специальное приложение.

Предварительный отбор и предварительное одобрение

Что такое предварительный отбор?

Предварительный отбор — это когда банк или кредитная организация просит предоставить актуальную характеристику вашего финансового положения. Характеристика включает кредитную историю, скоринговый балл, сведения о задолженностях, размере доходов и принадлежащем вам имуществе. Как только кредитор проанализирует вашу финансовую ситуацию, вам будет озвучена примерная сумма, которую вы сможете получить.

Что такое предварительное одобрение?

Предварительное одобрение — это окончательная оценка вашей платежеспособности. Предварительное одобрение также является следующим этапом после предварительного отбора. Для того чтобы получить предварительное одобрение, нужно выполнить более серьезные требования, и именно поэтому, этот этап является более важным.

Необходимо заполнить стандартный бланк заявления и представить кредитной организации требуемые документы для проведения полной проверки вашей финансовой ситуации и текущего скорингового балла. Кредитор сможет предварительно одобрить определенную сумму кредита, после того как полностью проанализирует ваше финансовое положение. Еще одно преимущество предварительного одобрения заключается в том, что на этом этапе вы получите более четкое представление о процентах, которые будут начисляться по вашему кредиту. Процентная ставка по кредиту, как правило, зависит от скорингового балла, и после предварительного одобрения у вас, скорее всего, появится возможность точно определить процентную ставку.

Хотите бесплатно получить предварительное одобрение без каких-либо обязательств с вашей стороны?

Предварительное одобрение

Варианты ипотечных продуктов

Выступая в роли потенциального покупателя жилой недвижимости, вы узнаете, что большинство кредиторов предлагает несколько популярных видов кредитов: обычные кредиты, кредиты FHA и VA. Удовлетворяющим критериям покупателям жилья в сельских районах и пригороде также доступны ипотечные кредиты USDA. Каждый вид кредитов обладает индивидуальными преимуществами для покупателей. Не любой кредит будет подходящим для вас, поэтому важно получить всю необходимую информацию заранее.

Хотите получить лучшие предложения с оптимальной ставкой?

Узнать о вариантах кредитования

Обычный ипотечный кредит — это ипотечный продукт, соответствующий установленным правилам и предоставляемый без гарантий или обеспечения государственной организации. Обычные ипотечные кредиты предоставляются частными кредиторами и могут быть проданы двум предприятиям с государственным участием — Fannie Mae или Freddie Mac. Более подробную информацию об обычном ипотечном кредите можно получить на странице кредиты на покупку жилья.

Кредит FHA — это кредит, обеспеченный Федеральным управлением жилищного строительства. Федеральное управление жилищного строительства само по себе не выдает кредиты; оно лишь страхует удовлетворяющие критериям кредитные организации от непогашения ипотеки.

Для получения более подробной информации об ипотечных кредитах FHA посетите сайт HUD.gov: https://www.hud.gov/program_offices/housing/fhahistory.

В чем преимущества кредита FHA?

  • Менее жесткие требования к кредитной истории
  • Продукты с низким первоначальным взносом
  • Более привлекательный коэффициент «долг–доход»
  • Возможность получить кредит под более низкий процент

Если вам не хватает средств или у вас низкий скоринговый балл, кредит FHA может оказаться хорошим вариантом. Этот вид кредитов также подходит людям, имевшим в недавнем прошлом случай неисполнения обязательств, такой как банкротство, обращение взыскания на заложенное имущество или «короткая продажа». Кредиты FHA предусматривают более короткий срок рассмотрения заявки для таких соискателей, нежели обычные ипотечные кредиты, при условии восстановления соискателем кредитоспособности. Если соискателю нужна помощь в выполнении предъявляемых требований, родственники, которые не будут проживать в приобретаемом жилом помещении, могут выступить в роли созаемщиков.

Министерство сельского хозяйства США (USDA) выдает кредиты на приобретение жилья в целях развития сельских районов. Такие кредиты могут предоставляться на полную стоимость покупки, однако их использование ограничено конкретными районами и получателями могут стать лишь семьи с определенным уровнем доходов. Более подробную информацию об ипотечном кредите USDA можно получить на странице кредиты на покупку жилья.

Кредиты VA — это ипотечные кредиты, обеспеченные Министерством по делам ветеранов США (VA). Такие кредиты предоставляются состоящим на действительной службе военнослужащим или ветеранам в зависимости от продолжительности их службы. Важно понимать, что Министерство по делам ветеранов само по себе не выдает кредиты. При оформлении кредита оно выступает в роли гаранта, защищающего кредитора от непогашения кредита заемщиком. И заемщик, и кредитор должны удовлетворять определенным критериям, чтобы иметь право получить и предоставить кредит VA.

Кредит, размер которого превышает максимальную установленную для данного округа сумму соответствующего банковским критериям кредита, называется особо крупным. В некоторых районах США цены на жилую недвижимость поднялись настолько сильно, что многим покупателям приходится обращаться за особо крупными кредитами. В сфере ипотечного кредитования жилой недвижимости термином «особо крупный кредит» обозначаются кредиты, размер которых превышает максимальную сумму, установленную такими предприятиями с государственным участием, как Fannie Mae и Freddie Mac. Именно поэтому такие кредиты не соответствуют банковским критериям. Процентная ставка по особо крупным кредитам обычно немного выше, чем в других случаях. Эти кредиты сопряжены с более высокой степенью риска для кредиторов, поскольку они выдаются на более крупные суммы и не сопровождаются страховкой. Все не соответствующие банковским критериям кредиты, в том числе особо крупные кредиты, оформляются в соответствии с правилами, которые устанавливаются кредитной организацией, выступающей поручителем при оформлении кредита.

Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой может быть выдан под относительно низкий процент, однако существует риск, что через несколько лет ставка вырастет. Как правило, ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой оформляются на условиях 5/1 или 7/1. Это значит, что процент по кредиту фиксируется на первые пять или семь лет, а затем он может измениться в зависимости от текущей ситуации на рынке. Хотя этот вид ипотечных кредитов может стать отличным вариантом для людей, спешащих совершить покупку, он сопровождается повышенным риском. Более подробную информацию о преимуществах и недостатках ипотечной программы с плавающими процентными ставками можно получить на странице кредиты на покупку жилья.

Кредиты с фиксированной процентной ставкой подразумевают одинаковый размер платежей по кредиту на протяжении всего срока кредитования и обычно оформляются на 15 или 30 лет. Процентная ставка по таким кредитам является фиксированной и не меняется в течение всего срока. Однако большинство покупателей ценят стабильность, создаваемую системой равных платежей, и поэтому отдают предпочтение кредитам с фиксированной процентной ставкой. Более подробную информацию об этом ипотечном продукте можно получить на странице кредиты на покупку жилья.

Эти кредиты позволяют финансировать реставрацию и ремонт вашего жилья: соответствующие затраты попросту включаются в новую ипотеку. Такие продукты, как кредиты 203K и Homestyle, обеспеченные Федеральным управлением жилищного строительства и Fannie Mae соответственно, предоставляются с фиксированным процентом. Переоборудуйте свое жилье без проблем, воспользовавшись специальным кредитом. Более подробную информацию можно получить здесь .

Разовый кредит на строительство, известный также как консолидированный кредит на строительство и рефинансирование задолженности, позволяет приобрести изготовленный в заводских условиях дом или построить жилье по индивидуальному проекту, обратившись за финансированием всего один раз. Программа дает возможность совершить покупку, воспользовавшись продуктами FHA, VA, USDA или обычным ипотечным кредитом. Если вы задумались над строительством дома вашей мечты вместо покупки, рекомендуем рассмотреть такой простой вариант, как разовый кредит на строительство.

Финансирование в форме кредитов FHA, VA или обычного ипотечного кредита предоставляется для покупки сборных домов на одну или две семьи, построенных не ранее 15 июня 1976 года. Кредиты USDA выдаются только под приобретение новых сборных домов. Среди кредитов на покупку сборного дома есть варианты с низким первоначальным взносом. Недвижимость должна соответствовать нормам строительства сборных домов и считается доступным по цене жильем.

Нерыночные кредиты

Ипотечный кредит с нестандартной процедурой проверки оформляется заемщику, не удовлетворяющему традиционным критериям выдачи ипотечных кредитов, устанавливаемым Бюро по защите прав потребителей в финансовой сфере. Ипотечные кредиты с нестандартной процедурой проверки — это возможность приобрести жилую недвижимость для самозанятых лиц, инвесторов или людей, имевших в недавнем прошлом случай неисполнения обязательств по кредиту.

Обратный ипотечный кредит — это ипотечный кредит, который оформляется с той целью, чтобы заемщик мог получать выплаты в счет стоимости его жилья, причем стоимость недвижимого имущества превращается в деньги, выплачиваемые заемщику в возрасте 62 лет и старше. Это отличный вариант для заемщиков-пенсионеров, получающих пенсию от государства. Такой кредит погашается после продажи дома или смерти владельца. Обратный ипотечный кредит — это продукт, который подходит не всем людям.

Чем кредит, выданный на 15 лет, отличается от кредита, выданного на 30 лет?

Как быстро вы предпочли бы рассчитаться за свой новый iPhone — в течение 12 или 24 месяцев? В конечном итоге вы возвращаете примерно одинаковую сумму за один и тот же товар; просто вы платите разную сумму в месяц. Этот пример является прямой аналогией различия между ипотечным кредитом с фиксированной процентной ставкой, выданным на 15 лет, и таким же кредитом, выданным на 30 лет.

Кредит с фиксированной процентной ставкой, выданный на 15 лет, будет выплачен вами в два раза быстрее, чем такой же кредит, выданный на 30 лет. С другой стороны, кредит на 30 лет будет обходиться вам дешевле с точки зрения ежемесячных выплат.

Следует учесть, что по более краткосрочному кредиту на 15 лет, в сравнении с кредитом на 30 лет, вы выплатите меньшую сумму процентов. Кроме того, при выплате кредита, взятого на 15 лет, вы намного быстрее сократите разницу между долгом по ипотеке и текущей рыночной стоимостью приобретенного имущества. С учетом этих нюансов вы, возможно, захотите более тщательно взвесить все «за» и «против». Сумма платежа по ипотеке будет больше, поскольку она будет погашаться в течение более короткого срока. Если вы сомневаетесь, что сможете выплатить такой кредит, надежнее будет взять кредит с фиксированной ставкой на 30 лет.

Что такое лимит ипотечного кредита?

Лимитом кредита ограничивается максимальная сумма, которую покупатель может взять в долг в целях приобретения жилой недвижимости или рефинансирования ранее взятого кредита на покупку такой недвижимости. Предприятия с государственным участием ограничивают сумму ипотечного кредита в долларовом эквиваленте, взятого за пределами округа нахождения имущества, используя определенный процент от средней цены на жилую недвижимость того округа, в котором находится недвижимость. Эта мера, безусловно, позволяет защитить кредитора и повышает его шансы на исключение ситуации, при которой заемщик не выполнит свои обязательства по кредиту.

Какой кредитный лимит утвержден на 2020 год?

Ежегодно предельная сумма стандартного кредита обновляется и зависит от региона. В 2020 году преимущественно на всей материковой территории США согласованный кредитный лимит на приобретение дома для одной семьи составляет 510 400 долл. Эта сумма может быть выше для городов с высокой стоимостью жизни. В большинстве округов ограничение на кредитование FHA равно 331 760 долл. Эти кредитные лимиты устанавливаются с учетом процента средней цены в местности, где находится дом. Кредитные лимиты VA больше не применяются к ветеранам, которые отвечают критерии и имеют право на полную компенсацию по кредиту VA! В большинстве округов кредитный лимит по программе VA превышает стандартный кредитный максимум для заемщиков, которые могут претендовать на полную льготу (при условии их соответствия требованиям), то есть On Q Financial может повысить кредитный лимит с 510 400 долл. до 1 500 000 долл.

Однако кредитные лимиты распространяются на ветеранов, у которых не закрыт один кредит по программе VA или более, а частичная компенсация применяется к лицам, которые были не в состоянии погасить предыдущий кредит, при условии, что кредитор может получить 25 % гарантии на кредит. Также от заемщика может потребоваться внести большую сумму первого взноса, чтобы кредитор имел 25 % гарантии на кредит VA.

Что входит в платеж по ипотеке?

Вы будете выплачивать ипотеку ежемесячно, поэтому вам, возможно, известно, что входит в эту сумму. Ежемесячный платеж по ипотеке включает четыре составляющих: основной долг, проценты, налоги и страховые выплаты.

Остаток основной суммы долга — это первоначальная сумма кредита за вычетом внесенных платежей по основному долгу.

Проценты по ипотеке выплачиваются в дополнение к платежам по основному долгу. Проценты — это стоимость пользования кредитом.

К ежемесячным платежам по ипотеке также часто добавляется налог на имущество. Кредитор будет хранить эти средства на эскроу-счете. В том случае, если в соответствующем году ипотека будет фактически облагаться налогом, кредитор снимет деньги с эскроу-счета и использует их для уплаты налога на имущество.

При оформлении ипотечного кредита нужно знать о различных видах страховки.

Для защиты своих инвестиций кредитор потребует от вас заключить договор страхования (еще называется «страхование недвижимости»).

Если сумма первого взноса меньше 20 % от общей стоимости страховой взнос по стандартному ипотечному кредиту (MIP) может быть включен в ежемесячный платеж. FHA и USDA требуют наличие ежемесячного страхового взноса и его добавления к общему ежемесячному платежу.

Если дом расположен в зоне с высоким риском наводнений, в результате чего выдвигается требование оформлять полис страхования жилья на случай наводнения, соответствующий ежемесячный взнос будет добавлен к платежу.

Что такое ипотечное страхование?

Страховой полис в связи с оформлением ипотеки может потребоваться в том случае, если первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости жилой недвижимости. Страховка защищает кредитора от невыполнения вами обязательств по выплате кредита. В большинстве случаев сумма взноса рассчитывается каждый год исходя из доли заемных средств в стоимости имущества и уплачивается ежемесячно. В зависимости от ипотечной программы от вас, возможно, потребуется не только выплачивать ежемесячные взносы, но и внести предварительный взнос.
Ипотечное страхование может называться по-разному — оформляемый частной компанией договор ипотечного страхования (PMI) или ипотечная страховая премия (MIP), что также зависит от программы. При получении обычного кредита, первоначальный взнос по которому составляет менее 20%, вам необходимо будет оформить договор ипотечного страхования в частной страховой компании. Если вы являетесь получателем кредита FHA или USDA, вам придется выплачивать ипотечную страховую премию. Кредиты VA не требуют оформления страховки, но вместо этого с вас взыскивают так называемую плату за финансирование.

Ипотечное страхование спасет вас на какое-то время, если вы вдруг не сможете выплачивать кредит. Уплаченные страховые взносы на короткий период времени компенсируют покрытие долга вашему кредитору. Следует понимать, что страховой полис не защитит вас от обращения взыскания на дом. Необходимо будет наладить дела и возобновить платежи по ипотеке, прежде чем закончится период отсрочки, ставший возможным благодаря страховке.

Оформление договора ипотечного страхования в частной страховой компании требуется не во всех случаях, однако некоторые программы, например программы FHA и USDA, предусматривают обязательную выплату страховых взносов в течение всего срока кредита. Один из способов, позволяющих обойтись без страхования, заключается в том, чтобы соотношение суммы долга и ваших собственных средств было равно 80/20. Доля собственных средств должна быть большей, если речь идет об обычном кредите. Другими словами, выплата первоначального взноса по обычному кредиту в размере 20% и более стоимости жилья — это единственный способ избежать уплаты страховых взносов или платы за финансирование.

Большое преимущество обычного ипотечного кредита заключается в возможности внести небольшой первоначальный взнос. Его нижний предел для данного вида кредитов составляет всего 3%. Однако если вы вносите небольшой первоначальный взнос, вы обязаны оформить договор ипотечного страхования в частной страховой компании (PMI).

По условиям кредитования FHA вы обязаны оплачивать страховые взносы (MIP). Вы должны будете заплатить авансовый страховой взнос в 1,75 %. Также обязательно взимается ежегодный страховой взнос. Его сумма может варьироваться от 0,45 % до 1,05 % в зависимости от отношения размера ипотечного займа к стоимости недвижимости, срока, на который выдан кредит, и его среднего остатка на текущий год. Если первый взнос ниже 10 %, оплата страхового взноса будет производиться до погашения кредита FHA. Однако если изначально вы сможете погасить более 10 % от суммы кредита FHA, то MIP будет взиматься на протяжении 11 лет.

В США существуют специальные кредиты, которые предоставляются военнослужащим, некоторым членам Национальной гвардии и, в определенных случаях, вдовам (вдовцам) ветеранов. Такие кредиты называются кредитами VA, потому что их финансирует Министерство по делам ветеранов. Эти кредиты выдаются под низкий процент. Кроме того, в ряде случаев они не предусматривают первоначальный взнос. Оформлять договор ипотечного страхования не нужно, но, по всей вероятности, придется внести плату за финансирование: все зависит от того, получали ли вы кредит VA ранее. Кроме того, внесение платы за финансирование зависит от вашего положения на военной службе, например получали ли вы увечья или инвалидность во время нахождения на военной службе. В 2020 году плата за финансирование составляет около 2,3%–3,6%.

Оформляя кредит USDA, вы обязаны приобрести страховку. Она будет состоять из двух частей. Во-первых, необходимо внести предварительную разовую плату за обеспечение кредита. В 2020 году она составляет 1%. Во-вторых, существует годовая плата, которая включается в ежемесячные платежи по кредиту. В 2020 году ее размер равен 0,35%. Годовая плата вносится на протяжении всего срока кредита USDA. Процентная величина выплат может меняться в зависимости от года, но при оформлении кредита она будет зафиксирована и не будет зависеть от ежегодных колебаний процентной ставки.

Что такое ипотечные издержки?

Следует сказать, что выдаче ипотечного кредита сопутствуют издержки. Ипотечные издержки — это комиссионные вознаграждения, которые вы платите за оформление ипотеки. Прежде чем получить кредит, вы должны подписать все связанные с ним документы и оформить документы, на основании которых вы станете фактическим собственником вашего нового дома. На каждом предшествующем этому моменту этапе вам будет помогать множество людей. По сути дела, ипотечные издержки — это стоимость оказанных услуг.

Ипотечные издержки будут составлять 2%–5% стоимости жилой недвижимости, и на эту процентную величину будут влиять переменные факторы. К числу изменяемых параметров относится ваш статус на момент оформления кредита, тип кредита и даже ваш кредитор. С постатейным перечнем конкретных ипотечных издержек вы можете ознакомиться в предварительном и в окончательном расчетах по кредиту.

Если у вас возникли опасения, что ипотечные издержки слишком велики для вас, то вы не одиноки. Следующие советы могут помочь вам оформить ипотеку с минимальными издержками. Для начала следует ознакомиться со всеми подходящими вариантами и понять, что вы можете выбирать поставщиков услуг и агентов, которые помогут вам получить кредит. Затем постарайтесь сократить количество дней между получением и выплатой кредита. Вы можете поинтересоваться у продавца, не готов ли он оплатить часть ипотечных издержек: многие продавцы охотно соглашаются. И наконец, просмотрите итоговые документы по ипотеке, чтобы убедиться, что все суммы являются верными и честными. В нижеследующем руководстве подробно разъясняются издержки, которые могут быть включены в окончательный расчет по вашему кредиту.

Что такое рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами?

Важно знать, что существует различие между кредитором и обслуживающим агентом. Кредитор обеспечивает выдачу кредита, а обслуживающий агент является получателем ваших выплат. Причиной такого разделения является рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Несмотря на то что ваш кредит еще не выплачен, он имеет большую ценность. Выплачиваемые вами проценты по кредиту — это выручка, на которой могут заработать инвесторы. Тот инвестор, которому будет продан ваш кредит, и станет получателем ваших ежемесячных выплат.

Fannie и Freddie покупают ипотечные кредиты у различных финансовых учреждений. Fannie покупает кредиты у кредитных союзов, у крупных банков отрасли коммерческого кредитования и у кредитных брокеров. В свою очередь Freddie приобретает более мелкие кредиты у первоначальных кредиторов, которых иногда называют сберегательными банками. И Fannie, и Freddie занимают важное место в отрасли ипотечного кредитования. Благодаря выполняемой ими функции по перемещению денежных средств через жилищную отрасль США ипотечные кредиты имеют приемлемую стоимость и являются доступными для покупателей жилой недвижимости.

Стоит ли мне рефинансировать ипотечный кредит? Как узнать, когда следует рефинансировать ипотечный кредит?

Действительно, существует великое множество продуктов, которыми можно воспользоваться для рефинансирования кредита, но важно взвесить все «за» и «против». Принимая решение о рефинансировании, следует учесть такие факторы, как срок, в течение которого вы планируете жить в доме, ваши финансовые цели и кредитоспособность. Для получения дополнительной информации о рефинансировании посетите нашу информационную страницу.

Что произойдет, когда я полностью выплачу кредит?

Обслуживающий агент направит вам справку о погашении ипотеки. Этот документ свидетельствует о том, что ваш кредит полностью выплачен и банк утратил залоговое право на дом. Как только вы официально выкупите свой дом и погасите ипотеку, вы начнете самостоятельно нести все ежемесячные расходы, в частности платить страховые взносы и налог на имущество.

Что такое отказ от принудительного взыскания задолженности по ипотеке?

Отказ от принудительного взыскания задолженности — это мера, позволяющая ослабить платежную нагрузку по ипотеке на определенный период времени. Обслуживающий агент может уменьшить размер обязательных платежей по кредиту или приостановить их. Эти действия дают собственнику возможность поправить свои дела, если произошла потеря дохода или он не мог регулярно выплачивать кредит. Обращаясь в обслуживающую организацию, будьте готовы задать несколько вопросов. Здесь опубликован перечень вопросов, предложенных Бюро по защите прав потребителей в финансовой сфере:

  • Какими критериями вы будете пользоваться при определении условий отказа от принудительного взыскания задолженности?
    Какими правами я смогу воспользоваться в случае несогласия с вашим решением?
  • Какие существуют способы временно уменьшить размер платежей по кредиту или приостановить их?
  • Возможен ли в моей ситуации отказ от принудительного взыскания задолженности, изменение условий кредитования или другие меры? Какие услуги оплачиваются в каждом случае?
  • Когда вы откажетесь от комиссии за просрочку платежа по моему счету ипотечного долга?
  • Какими вариантами совершения выплат я смогу воспользоваться по окончании периода отказа от принудительного взыскания задолженности?
  • Будут ли в период отказа от принудительного взыскания задолженности взиматься проценты с тех платежей по ипотеке, которые я не выплачу?

Отказ от принудительного взыскания задолженности может стать отличным решением проблемы для испытывающих финансовые трудности собственников, но в некоторых случаях это не лучшая мера. В период действия отказа проценты по кредиту по-прежнему начисляются, и этот крупный долг не исчезнет. Если вы можете выплачивать кредит, пусть даже меньшими суммами, рекомендуем продолжать. Возможно, обслуживающий агент сможет работать с вами, поэтому свяжитесь с ним и уточните.

Этот подписанный документ является вашим обещанием выплатить кредит, включая причитающиеся по нему проценты, в течение согласованного периода времени в указанном объеме. Ипотечный вексель также известен как долговое обязательство. Вы подписываете долговое обязательство и закладную, чтобы обеспечить кредит и подтвердить передачу имущества соответственно.

Банки или основные кредиторы не являются единственными лицами, которые могут оформлять долговые обязательства. Возможно, вас это удивит, но долговыми обязательствами пользуются все кредиторы, осуществляющие кредитование по договору. Официальное долговое обязательство содержит лишь обещание погасить кредит и подписи обеих сторон.

Если предмет залога является физическим, осязаемым объектом, таким как дом или автомобиль, вы подписываете обеспеченное долговое обязательство. Любое ценное имущество, для приобретения которого вы используете кредит, считается предметом залога, который служит для обеспечения кредита.

Если же вы подписываете необеспеченное долговое обязательство, то предметом залога не является физический объект. Указанный в необеспеченном долговом обязательстве кредит выдается вам исключительно исходя из понимания, что вы сможете выплатить всю задолженность вместе с процентами. Крупные банки и коммерческие кредиторы пользуются обеспеченными долговыми обязательствами, когда речь идет о больших кредитах.

Необеспеченные долговые обязательства обычно используются в отношении небольших сумм, одалживаемых друг другу родственниками, друзьями или банками.

Mortgages Simplified

Ипотечное кредитование не нужно усложнять. Ведь кредит — это всего лишь обещание выплатить крупную сумму денег, и получить кредит просто как никогда. Помимо того, что существует большой выбор кредитных продуктов, On Q Financial облегчает процесс кредитования благодаря мобильному приложению, которое позволяет безопасно загружать документы с мобильного телефона. Если вы задумались над продолжением своих изысканий в сфере ипотечного кредитования, ответ представляется простым.

Выбор в пользу On Q

Начать

Вариант кредитования

Следующий вариант кредитования приводится лишь в качестве примера. Фактические суммы, комиссионные и проценты зависят от ситуации конкретного кредитополучателя и дополнительных факторов. Пример основан на следующих исходных данных: обычный ипотечный кредит в размере 500 000 долларов США, с фиксированной процентной ставкой, на 30 лет, с первоначальным взносом 3% в размере 15 000 долларов США и примерной суммой ипотечных издержек 3880 долларов США. Процентная ставка составляет 4,375%, годовая процентная ставка — 5,437%, примерный ежемесячный платеж — 2975,96 долларов США. Все приведенные суммы являются примерными, они указаны исключительно в целях обучения и сравнения. Ставки и величина платы за услуги подлежат изменению в любое время. Этот пример не является обязательством предоставить финансирование или выдать кредит. Решение о выдаче кредита принимается на основании соответствия соискателя критериям программы кредитования. Информация подлежит изменению без предварительного уведомления. Материал предоставлен исключительно в информационных и учебных целях.
Приведенная здесь информация считается точной и достоверной на момент публикации. Для получения более подробной информации свяжитесь с вашим ипотечным консультантом On Q financial, Inc. On Q Financial, Incl участвует в программе «Жилищное кредитование для всех». NMLS 5645