听说您决定买房,而且决定了采用常规按揭方案。 但是接下来遇到了难题:15年期还是30年期,选择哪一个?

二者的成本和每月还款额不同,此外还需要考虑一些重要的因素。 例如,您需要兼顾您的退休积蓄有多少,以及未来准备如何处理房产?

我们接下来要详尽分析两种年期方案,以便您做出最合适自己的决定。

 

传统按揭成本详细分析

按揭的“年期”可以从多个方面影响按揭的成本。 在进入细节之前,我们先看一下有哪些因素影响了按揭的月供额和成本。

 

常规按揭有四大成本:本金、利息、地税和保险。 在行业内,它们被简称为 PITI成本。 首先来看本金和利息,及其互动关系。 然后我们再看地税和保险。

 

了解分期付款:本金和利息

按揭本金

按揭的本金 是您所贷的金额。 当您获得按揭时,本金就是您所获贷款的总额。 随着您每月还贷,所欠本金也逐渐减少。

按揭利率

按揭的利率就是您为了借钱而付出的成本。 您个人的还贷风险越大,您的利率就越高。 由于您需要为欠款支付利息,随着所欠本金减少,您付出的利息也会逐渐降低。 这就是所谓”息随本减”。

分期还款的原理

按揭的本金和利息是分期还款方案中的两大要素。 分期还款还用于其他类型的贷款中,如购车贷款。

所幸您不用学习那些复杂的计算公式,也能搞清楚分期还款的基本原理。 下面有几个基本的原则能帮助您理解:

  • 其原理:分期还款方案的目的是确定您每月的还款有多少用于偿还本金,多少用于偿还每月利息。 您偿还的本金越多,所需支付的利息就越少。
  • 其目的:即便利息和本金会逐渐减少,分期还款让您每月固定还款直至偿清按揭款项。 如果没有这个方案,您每月的还款额都会不同。
  • 其流程:分期还款让您可以不必考虑本金和利息的变化,每月只需偿还定额的款项。 要实现这一点,您早期的大部分还款都用来偿还利息,只有一少部分用来偿还本金。 而在最后的阶段,分摊比例会逆转。 在末期,大部分的月供是用来偿还本金。

每个月您用于偿还本金的还款比例都会高于上个月。 这是因为您每次偿还本金时,新的利息是基于缩减后的本金来计算的。 因为您每个月的还款额固定,当用于偿还利息的比例变小,就意味着用于偿还本金的比例变大。

来自 Michał Grosicki on Unsplash

 

其他按揭成本:地税和保险

虽然本金和利息是按揭的主体,我们绝不能忘记还有地税和保险。

地产税

根据您所在的州,地产税有可能很低廉,也可能非常高昂。 为了让您有个大致的概念,平均每户美国人每年的地产税是2149美元。

你无论是全款或按揭买房都需要缴纳地产税。 无论是15年或30年期按揭,地产税也是一样的。

按揭保险

您除了常规按揭款项之外,还要支付两类保险费:房屋保险和私人按揭保险。

房屋保险

大部分贷款方都要求您购买房屋保险,以防房屋受损。 房屋保险取决于房屋本身,可以包括屋主保险、洪水和地震险。

因为房屋保险的依据是房屋可能遭受不幸的变故,因此您无论是15年或30年期按揭保险费都是一样的。 然而,只要您原因,在正式获得产权之后,您可以选择停缴保险。

私人按揭保险

如果您购房收入比例不足20%,就必须缴纳强制性的私人按揭保险。 PMI保险用于保障您的贷款方。 如果您断供并拍卖房产,PMI能帮助您的银行弥补损失。 如果您已经支付房屋总款的20%,就可以要求停缴PMI保险。 法律规定,在您还款比例达到22%时,贷方就必须停止收取PMI保险,无论您是否主动要求。

因为您只要还款比例只要达到20%就可以摆脱PMI,所以您的按揭周期长短会影响您在PMI上花的成本。

15年期 vs. 30年期常规按揭成本对比

现在您知道了按揭中有那些成本因素,我们来看一下它们在按揭周期中是如何变化的。 因为您的房产税不受周期长短的影响,此处就不做分析。 然而本金、利息、房屋保险和私人按揭保险都会涉及。

来自 Maarten Deckers on Unsplash

按揭期限如何影响利息

按揭期能从三个方面影响您的按揭利息。 第一个方面是您偿还利息的时间长短,后两个则与利息率本身有关。

贷款期和支付的总利息额

贷款尚未还清的每个月都会产生利息。 这意味着您欠钱的时间越长,还利息的时间也越长。 因此,在利息率相同的条件下,30年期的利息额要比15年期的利息额要高。

低风险往往代表较低的利息率

您的按揭期会影响利息率本身。 15年期的利息率往往低于30年期的利息率。 为什么? 因为短期贷款给贷方产生的风险和成本都较小。

贷款期和可免税利息

虽然30年期的利息总额要高于15年的,但您别忘了按揭的利息是可以免税的。 这缩小了30年和15年期按揭方案之间的成本差异。

例如,如果您按照当前市场利率按揭了20万美元,假设通胀率是4%,您在30年期方案中用于纳税的开支就会比15年期的多32400美元。 然而,如果您考虑到免税部分的18700美元,30年期和15年期方案的差异就缩小到了13700美元。

贷款额价差调整

贷款额价差调整缩写为LLPA,指的是根据借方风险程度而在常规按揭中收取的附加费。 LLPA费可以在首付中缴纳,LLPA中的每一分相当于按揭款的1%。 然而,更普遍的做法是将LLPA费期入利率,使按揭的利率上浮。

下列因素会影响您的LLPA费:

  • 信用点:您的信用点越高对您越有利,一般来说740分以上就很好了。 此外,在确定数额时,还会考虑您的贷款额与房价比。
  • 贷款额与房价比:又称为LTV比值,计算方式是用您的按揭额除以房屋的评估价格。 例如,您首付10%,贷款90%,那么LTV就是90%,前提是房产的售价等于评估价格。 您贷款占比越少,LTV就越小,对于贷方来说您的风险就越小。 LTV越高,LLPA费用就越高。 贷方会综合考察您的LTV和信用分,以确定您的贷款额价差调整。
  • 投资型房产:如果您不是买房自住,房屋或许就属于投资型房产。 投资性房产的目的是赚钱,不管是通过租金或未来转售,或者二者兼而有之。 投资型买房会触发LLPA。
  • 多单元房产:拥有两三套或更多单元的房产就是多单元房产,也会影响您的LLPA。
  • 净值不足25%的公寓:在按揭时,您会发现公寓和一般住房不同,因为公寓的风险较高。 如果您的公寓按揭首付不足25%,也会影响您的LLPA。
  • 叠加式按揭:如果您一套房产做了两笔按揭,就成为叠加式按揭。 一般人们做叠加的目的是避免支付私人按揭保险费,但叠加式按揭也有它的成本和风险。 由于其中的风险,叠加式按揭也会影响您的LLPA。

LLPA的豁免条件是它们不适用于15年或更短期的按揭贷款 如果您选择30年期,您很有可能要在按揭中缴纳LLPA费。 除非您的信用记录超群,而且购买的是单亲式独栋房产,且首付比例达到40%,您难免要缴纳LLPA费。 如果选择15年或更短的按揭期,您可以不用做LLPA评估。 自从2008年开始,政府就强制规定常规贷款要做LLPA评估,以防止银行过度承担风险。

 

按揭期限如何影响保险费用

如上所述,保险费用包括房屋保险和私人按揭保险。

来自 Lukas Blazek on Unsplash

贷款期限和房屋保险

您的贷方在办理贷款时会要求您买房屋保险。 您只要偿清了贷款,就可以选择停缴房屋保险。 因此,选择15年期按揭所需缴纳保险的时间就会比30年期按揭的年限少缴纳15年。

然而,没有房屋保险,您的房屋也无法在发生洪水或地震时获得保障。 由于房屋是高价值资产,房屋保险对于拥有产权的房主来说是很常见的选择。 因此,虽然您可以在偿清贷款之日选择停缴保险,我们并不推荐您这样做。

贷款期限和PMI保险

如果您的首付大于等于20%,您无需支付PMI,因此不会受到贷款期限的影响。 如果您的首付小于20%,那就不一样了。 既然可以通过支付房屋总款20%的方式来终止PMI,那么越快偿清款项,就能越快终止PMI。

想节省PMI的开支,取决于您首付的比例,以及您每月能超额还款的能力。 一般说来,选择15年期按揭能比30年期按揭更快地终止PMI开支。

 

按揭期限如何影响月供

现在我们分析了各种长期省钱优势,目前都是15年期按揭胜出。 但是您也应该考虑到您可以承受的短期成本。

因为如果要在15年内偿清30年期常规按揭的款项,就意味着您的每月还款额要高出不少。 30年期的按揭能让您有更长的时间来偿清本金。 要换取更长的还款期限,代价就是向贷方支付更多钱。

 

用退休金和其他继续来管理您的按揭

虽然采用15年期按揭比30年期常规按揭能总体节约更多成本,您还需要考虑生活中其他的成本因素。 即便是您可以承担15年期按揭产生的更高的月供,但这未必是最佳的资金使用方式。

 

平衡按揭和应急储蓄

每个人都需要准备一笔应急储蓄,对于房屋持有者来说更是如此。 一方面这是为了弥补一旦失业造成的收入锐减,另一方面是用于意外的住房开支。 例如您可能在毫无准备的情况下要面临房顶漏水、倒塌的围墙或热水器损坏带来的开支。

理财专家建议您将相当于三到六个月的生活开支的款项存起来,对于意外的住房开支,数额可能还要更多一些。

 

Balancing a Mortgage with Retirement Savings

退休储蓄的关键是早做准备。 现在就存入退休账户的钱与以后存的钱相比,升值的可能性更大。

如果您有401k雇主代缴,您就可以发挥最大效用。 例如,如果您的雇主为您代缴3%,您也应该缴纳3%。 如果您不缴,相当于将钱弃之无用。

图片来自Nathália Bariani on Unsplash

在您将401k的雇主代缴部分用好之后,下一步就是用足您的个人退休账户权益。 按撰稿时的政策,在有合规收入的情况下,如果您年龄不满50岁,每年只可以存入5500美元,50岁以后可每年存入6000。

如果您存够了个人退休账户的免税金额,再回过头来将钱存入401k退休账户。 当前政策是每年您可以在401k账户中存入1.85万美元。

 

平衡按揭和其他债务

您很可能在按揭之外有其他负债,例如学生贷款、购车贷款或信用卡债。 或许您应该选择月供更低的30年期按揭,将多余的现金用于其他债务,而非硬上15年期的按揭。

我建议您将两个方案并排对比,看哪种方案能让您节省更多开支。 某些债务,例如信用卡债,利息率非常高。 要整体最节约,原则永远是按照利息的高低顺序先后还款。 如果您其他的负债利息率比按揭高,您应该集中财力将它们偿清。

 

平衡按揭和投资

在有了可靠的应急储蓄、退休储蓄并偿清了高利率负债之后,您实现收支平衡,可以寻求更多回报。 现在您可以想一想,是先偿清按揭,还是用钱做投资。

就像您权衡负债一样,关注利息率。 如果您通过投资的回报要高于按揭的利息损失,那么就应该做投资。

假设您的30年期常规按揭利率是3.5%,如果有某个年平均回报率是6%的互助基金,更明智的决策是将多余的资金做投资,而非用来偿还贷款。 此外,您越早开始投资,这笔钱就有更多时间增值和生成复利。

考虑到投资,30年期按揭比15年期要合算多了。 因为您每月被套在月供中的现金较少,从而能让您有机会获取比15年期按揭更多的回报。

 

15年期按揭 vs.30年期按揭:那个最适合我?

我们已经看过了15年期和30年期在硬性开支方面的差异,现在来全面地分析一下。

 

总结:30年期按揭

30年期常规按揭是市场上最常见和平易近人的按揭方案。 如果您无法承受15年期的高月供,并且计划长期持有房产,30年的常规按揭是好选择。

30年期按揭与15年期相比的部分优势是:

  • 能释放更多现金用于:
    • 偿还其他债务
    • 做应急储蓄
    • 通过投资增值
    • 可以选择超额还款来获取类似15年期按揭的优势。
    • 在更长时间内享受免税福利

考虑到免税的福利以及现金在其他方面投资增值的收益,您选择30年期的按揭能省下比选择15年期更多的钱。 要实现这一点,请有限偿清利息率最高的负债,无论负债额是多少。 同样,如果投资回报率高于负债的利息,请将多余的现金去做投资。

来自Tim Graf on Unsplash

 

总结:15年期按揭

虽然15年期常规按揭不那么普遍,它能节省利息支出的优势不容忽视。 如果您能持续地负担较高的月供,而且您可能在未来出售房屋(退休或赔本短售等),15年的按揭期或许更适合您。

15年期按揭相对30年期的部分优势在于:

  • 通过下列手段节省利息开支:
    •  支付利息的月数较少
    • 依据贷款资质,一般能获得较低的利息率
    • 无需LLPA费用
  •       按揭更快偿清,心中轻松

如果您能承受15年期按揭带来的每月较高的月供同时还有结余,您的总成本会小于30年期按揭。 然而,将所有现金拿来还按揭,或许不够聪明,而且也不一定够合算。

如果您已经备妥应急储蓄、退休储蓄且负债较低,不妨考虑15年期按揭。 如果您这些条件都不具备却要硬上15年按揭,或许这样做划不来。 请记住,如果您将本来用于还款的钱做投资,其实能赚来更多的钱

 

如何通过常规按揭节省数千美元

无论您选择哪款常规按揭,总有办法让您从按揭中节省数千美元。

  • 每年额外还款一次:每年额外还款一次,能让您省下不少钱。 以30年期30万美元按揭为例,6%的利率,每年额外还款能为您剩下大约7.1万美元的利息。
  • 尽快降低PMI保险费:尽快支付房屋总净值的20%,您就可以完全免缴按揭保险。 按揭保险每年会花去您成百上千美元。 除了还款,您还可以使您的房产增值来更快地摆脱PMI。
  • 买房要量力而行:道理很简单,量力而行买房子,能让您从不止一处省钱。 小一些的房子需要的开支也少,为您节省更多时间和金钱,也等于更少的压力和烦恼。

 

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