Узнайте, подходит ли вам обратная ипотека

Пообщайтесь со специалистом по обратной ипотеке!

Часто задаваемые вопросы

Что такое обратная ипотека и кому она выгодна?

Обратная ипотека также известна как ипотека с конверсией собственного капитала домовладельца (HECM). Программа была учреждена Федеральным жилищным управлением (FHA) специально для оказания помощи домовладельцам в возрасте 62 лет и старше.

Ипотека HECM дает возможность пожилым людям использовать право собственности на дом после выхода на пенсию. Она может уменьшить финансовый стресс, используя капитал для избавления от ежемесячных платежей по ипотечным кредитам.

Что необходимо для участия в программе?

Поскольку программа HECM предусмотрена для предоставления помощи пожилым людям, возраст заемщика должен быть не менее 62 года. Заемщик должен владеть домом, который является его основным местом жительства.

Если существует непогашенная ипотека, она должна быть полностью оплачена заемщиком при заключении сделки об обратном ипотечном кредите, либо поступлениями от обратной ипотеки, либо наличными при заключении сделки.

Информирование является важной частью процесса, и заемщики должны посетить занятие и ознакомиться с особенностями программы, что является требованием Министерства жилищного строительства (HUD).

Является ли обратная ипотека безопасным способом приобретения собственности?

Обратная ипотека учреждена Федеральным жилищным управлением (FHA), что обеспечивает дополнительную защиту клиентов, например, сохранение права собственности на дом и ограничение права требования при неуплате (ни вы, ни ваши наследники не несут личной ответственности за любые суммы ипотеки, превышающие стоимость дома). Эти условия могут не предусматриваться в других вариантах кредитования. Сотни тысяч домовладельцев, таких как вы, уже воспользовались преимуществами обратной ипотеки и благодаря ей наслаждаются спокойной жизнью.

Всем ли подходит обратная ипотека?

Как и большинство финансовых инструментов, обратная ипотека, также известная как ипотека с конверсией собственного капитала домовладельца (HECM), подходит не всем и не во всех случаях. Если вы планируете в ближайшем будущем оставить свой дом, можно рассмотреть другие варианты или, возможно, подумать о покупке обратного ипотечного кредита для нового дома. Хотя средства, полученные по обратной ипотеке, не влияют на пособия по социальному обеспечению и страховку Medicare, если вы в настоящее время получаете какую-либо финансовую помощь из бюджета штата, это может повлиять на ваше право на такую помощь.

Программа HECM учреждена как часть долгосрочного планирования в жилищной сфере. Для многих пожилых людей, столкнувшихся с финансовыми проблемами после выхода на пенсию, обратная ипотека оказалась эффективным решением. Для получения более подробной информации обратитесь к местному консультанту по вопросам обратной ипотеки компании On Q.

Предусматривает ли обратная ипотека какие-либо издержки?

Как и в случае любой ипотеки, существуют сборы, связанные с самой ипотекой, процессом условного депонирования и оформлением документов. В случае обратной ипотеки можно принимать во внимание следующие издержки: получение кредита, страхование права собственности, документирование, заявка на кредит и первый взнос обязательной ипотечной страховки (IMIP). В случае рефинансирования издержки покрываются самым кредитом и поэтому непосредственными расходами является оценка стоимости и комиссия за консультации по ипотеке HECM.

Как узнать, на какую сумму я могу рассчитывать?

Существуют определенные факторы, определяющие сумму, которую вы получите от кредитора.
Основываясь на текущих требованиях программы, сумма кредита в основном определяется возрастом самого молодого лица, указанного в документах о праве собственности, оценочной стоимостью дома (с максимальным лимитом кредитования FHA в размере 636 150 долларов) и текущими процентными ставками.

За мной остается право собственности на дом?

Да. Вы сохраняете право собственности, обязаны проживать в доме на правах жильца-владельца и несете ответственность за своевременную уплату налогов на недвижимость, страховки дома и, если это применимо, взносов на счет Ассоциации домовладельцев (HOA).

Каким образом погашается кредит, если я откажусь от дома?

Когда по какой-либо причине вы оставляете дом в качестве основного жильца или продаете его, необходимо погасить основной долг по кредиту и отсроченные проценты. Во многих случаях, чтобы погасить долг, наследники продают дом, а некоторые из них рефинансируют обратную ипотеку в другой вид займа, чтобы сохранить жилье за собой. Любые оставшиеся поступления или капитал после погашения долга превращаются в активы наследников или их имущество. Дополнительным преимуществом обратной ипотеки является то, что независимо от того, что произойдет со стоимостью жилья в течение срока действия займа, во время передачи имущества (рефинансирования или продажи) задолженность не может превышать текущую стоимость имущества. Это связано с обязательным страхованием (MIR) объекта недвижимости.

Должен ли я обратить особенное внимание на что-либо в отношении обратной ипотеки?
Как и в случае других финансовых инструментов, вы должны изучить все особенности программы, чтобы убедиться, что она вам подходит. Обратная ипотека предполагает множество вариантов. А именно: процентные ставки, организация поступлений от обратной ипотеки, а также скорость использования средств, определяющая, насколько быстро или медленно увеличивается ссудный баланс. Как и при любых инвестициях в недвижимость, могут возникать колебания рынка (вверх или вниз), с течением времени влияющие на стоимость жилья.

Должна ли обратная ипотека стать частью моего портфеля финансового планирования?

Обратная ипотека может предоставить дополнительные средства после выхода на пенсию. Она также может предотвратить истощение других активов, дать им возможность функционировать лучше. Она может создать дополнительную безопасность, запас на черный день и на непредвиденные расходы. Мы рекомендуем обратиться за советом к финансовым и налоговым консультантам, чтобы узнать, подходит ли вам обратная ипотека. Мы с удовольствием воспользуемся возможностью рассказать вам и вашим консультантам об этой программе.

Существуют ли дополнительные ресурсы для получения информации об обратной ипотеке?

Прежде чем принимать какие-либо финансовые решения, всегда консультируйтесь с экспертами отрасли. Вы также можете получить доступ к информации здесь: Портал Министерства жилищного строительства (HUD).

Развенчание мифов об обратной ипотеке

На протяжении более семи лет обратной ипотекой могли воспользоваться лица в возрасте 62 лет и старше, чтобы улучшить жизнь на пенсии. Этот кредитный продукт уникален по сравнению с другими кредитами. Тем не менее, существуют некоторые заблуждения или мифы, связанные с вариантами обратной ипотеки.

Пытаясь помочь вам лучше понять суть обратной ипотеки, ниже мы рассказываем о некоторых из наиболее распространенных мифов с их опровержением.

Миф 1: Обратная ипотека передает право собственности заемщика кредитору.

Правда: Кредиторы предоставляют ипотечные услуги своим заемщикам — они предоставляют деньги, финансируют кредиты. То же самое происходит при обратной ипотеке.

По истечении срока кредита кредитор имеет право на возвращение средств. Поэтому право собственности ограничивается правом взыскания. Право взыскания гарантирует, что кредитор вернет средства после рефинансирования или продажи имущества.

Кроме того, владелец дома сохраняет за собой право собственности на протяжении всего срока кредита при условии своевременной уплаты налогов и страховки, связанных с имуществом, и соответственного сохранения состояния жилья.

Миф 2: В случае обратной ипотеки наследники домовладельца не могут наследовать жилье.

Правда: Распоряжения домовладельца относительно того, кто является законным наследником имущества после его смерти, остаются в силе. Обратная ипотека ничего не меняет.

В случае обратной ипотеки после смерти самого молодого домовладельца недвижимость может быть продана, но кредитор должен получить сумму кредита в дополнение к любым страховым взносам по ипотеке и процентам, причитающимся по кредиту.

Кроме того, владелец дома сохраняет за собой право собственности на протяжении всего срока кредита при условии своевременной уплаты налогов и страховки, связанных с имуществом, и соответственного сохранения состояния жилья.

Смотрите пример:

Миф 3: У домовладельца нет гарантий, что он останется жить в доме.

Правда: Обратная ипотека предусматривает, что домовладельцы в возрасте 62 лет и старше могут проживать в своем доме в течение всего срока кредита до 150-го дня рождения самого молодого домовладельца. Пока жилье удерживается в достаточно хорошем состоянии, а налоги на недвижимость и страховка выплачиваются своевременно, домовладельцы пользуются преимуществами владения жильем.

В случае обратной ипотеки это означает ОТСУТСТВИЕ ЕЖЕМЕСЯЧНЫХ ИПОТЕЧНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ.

Если дом необходимо продать, а сумма долга превышает текущую рыночную стоимость, домовладелец обязан вернуть меньшую из этих сумм — сумму кредита или стоимость.

Кроме того, владелец дома сохраняет за собой право собственности на протяжении всего срока кредита при условии своевременной уплаты налогов и страховки, связанных с имуществом, и соответственного сохранения состояния жилья.

Почему?

Обратная ипотека — это кредит без права регресса.

Что это значит?

Даже в том случае, если остаточная задолженность по кредиту превышает стоимость дома, заемщик не несет личной ответственности за погашение недостающей разницы.

Смотрите пример:

Миф 4: Обратная ипотека может отрицательно повлиять на права на пособия по возрасту.

Правда: На правительственные программы, такие как Social Security и Medicare, обратная ипотека не влияет. Однако возможно влияние на программы, которые базируются на личных потребностях в финансовой помощи, например Medicaid.

Для получения дополнительной информации о конкретной ситуации обратитесь к сотрудникам местного отделения соответствующей программы оказания помощи.

Миф 5: Средства, которые заемщик получает за счет обратной ипотеки, облагаются налогом.

Правда: Хотя поступления от обратной ипотеки кажутся заемщикам доходом, наличные деньги, поступления или кредит за счет обратной ипотеки считаются заемными деньгами и, следовательно, не облагаются налогом.

Обратитесь за советом к налоговому консультанту.

Миф 6: Обратная ипотека предусматривает значительные авансовые издержки.

Правда: Как и большинство программ индивидуального финансирования, обратная ипотека предусматривает некоторые издержки.

Единственными авансовыми издержками являются оценка (обязательная оценка текущей стоимости имущества) и обязательная комиссия за консультации по ипотеке HECM. Все остальные издержки заключения сделки (документ о правовом титуле, условное депонирование, комиссия за выдачу кредита, налоги, страхование, первый взнос MIP) обычно финансируются за счет суммы кредита.

Миф 7: Обратная ипотека предусматривает значительные авансовые издержки.

Правда: Хотя и традиционный кредит под залог собственного капитала, и обратный ипотечный кредит являются средством использования капитала, заложенного в жилье, между ними есть несколько существенных различий.

В случае обратной ипотеки кредитная линия не может быть заморожена, уменьшена или аннулирована при изменении ситуации на рынке (при условии соблюдения требований программы: своевременная оплата налогов и страховки, содержание дома в надлежащем состоянии). Кроме того, кредитная линия в случае обратной ипотеки имеет встроенную функцию роста, которая может дать заемщику доступ к своему капиталу в случае его увеличения.

Информацию о других различиях смотрите ниже:

Для получения информации свяжитесь с менеджером по вопросам обратной ипотеки компании On Q и узнайте, подходит ли вам обратная ипотека.