Итак, вы решили приобрести дом, и считаете, что стандартная ипотека – лучший для вас вариант. Но что лучше подходит для ваших целей: 15-летний срок или 30-летний срок ипотеки?

Хотя условия 15-летнего и 30-летнего ипотечного кредитования предполагают разные издержки и ежемесячные платежи, существуют также другие важные факторы. Например, можно принимать во внимание также пенсионные сбережения и планы относительно жилья на будущее.

Здесь мы детально расскажем все, что необходимо знать о 15-летнем и 30-летнем сроках ипотеки, чтобы вы смогли определить, что подходит именно вам:

 

Издержки на стандартную ипотеку

Длительность или “срок” ипотеки влияет на стоимость ипотеки по-разному. Прежде чем погрузиться в детали, посмотрим, какие факторы определяют размер ипотечных платежей.

Существуют четыре основных вида издержек, связанных со стандартной ипотекой: сумма кредита, проценты, налоги и страховка. В мире ипотеки эти четыре издержки для краткости  называются PITI. Сперва рассмотрим сумму кредита и проценты и то, каким образом они работают. Затем – налоги на недвижимость и страховку.

 

Понимание амортизации: сумма кредита и проценты

Сумма ипотечного кредита

Сумма ипотечного кредита – это то, сколько вы должны кредитору. Когда вы только получаете ипотечный кредит, его сумма и есть основной суммой заимствования. По мере оплаты ипотеки, сумма кредита сокращается.

Процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка по ипотеке – это стоимость заимствования денег. Чем больший риск вы представляете, тем выше будет ваша процентная ставка. Поскольку проценты платятся только за то, что вы должны, фактические выплаты процентов с течением времени уменьшаются. По мере выплаты основной суммы кредита также уменьшается сумма начисленных процентов.

Как работает амортизация

Сумма кредита и процентная ставка по ипотеке являются ключевыми составляющими того, что называется графиком амортизации или планом погашения. Графики амортизации также используются в других видах кредитов, например, в кредитах на приобретение автомобиля.

К счастью, нет необходимости самому рассчитывать график амортизации, чтобы понять его принципы. Вот несколько основных принципов амортизации, которые помогут вам понять, что происходит:

  • Суть процесса: график амортизации ипотеки определяет, какая часть ежемесячного платежа предназначена для покрытия суммы кредита и какая часть – для выплаты процентов. Чем больше часть возвращаемого кредита, тем меньше сумма процентов.
  • Цель: Амортизация дает возможность вносить одинаковые платежи каждый месяц до полного погашения ипотеки, хотя сумма кредита и сумма процентов уменьшаются с течением времени. Без амортизации платежи были бы разными каждый месяц.
  • Процесс: Амортизация предполагает регулярные ежемесячные платежи, несмотря на изменение сумм задолженности по кредиту и процентов. Чтобы сделать это возможным, вначале платежи по ипотечным кредитам в основном состоят из процентов, и лишь небольшая их часть идет в счет основной суммы кредита. Поближе к окончанию полной выплаты ипотечного кредита все происходит наоборот. К концу ипотеки большая часть ежемесячного платежа идет в счет основной суммы кредита.

С каждым месяцем все большая часть ежемесячного платежа идет в счет основной суммы кредита. Это происходит потому, что после каждого платежа и возвращения какой-то части основной суммы кредита проценты рассчитываются уже с меньшей суммы кредита. Но, поскольку вы платите одну и ту же сумму ежемесячно, уменьшение суммы процентов означает увеличение части основной суммы кредита.

By Michał Grosicki on Unsplash

 

Другие издержки ипотеки: налоги и страхование

Хотя сумма кредита и проценты являются основными составляющими ипотеки, нельзя забывать о налогах на недвижимость и страховке.

Налог на недвижимость

В зависимости от штата, в котором вы проживаете, налог на недвижимость может быть каплей в море или существенным расходом. Для иллюстрации, средняя американская семья ежегодно платит 2149 долларов налога на недвижимость.

Налог на недвижимость взимается независимо от того, платите вы ипотеку или полностью владеете домом. Ставка налога на недвижимость остается одинаковой при 15-летней и 30-летней ипотеке.

Ипотечное страхование

Существует два типа страховки, которые вы будете платить вместе с обычным ипотечным платежом: страхование имущества и частное страхование ипотеки.

Страхование имущества

Большинство кредиторов требуют от должников страховать имущество на случай повреждения дома. В зависимости от конкретного дома, страхование имущества может включать страхование домовладельцев, страхование от наводнений и землетрясений.

Поскольку страхование имущества основывается на вероятности того, что что-то случится с домом, страховка будет одинаковой для 15-летнего и 30-летнего ипотечного кредита. Тем не менее, по желанию вы можете отказаться от страхования имущества, когда станете владельцем дома.

Частное страхование ипотеки

Если первый взнос за дом меньше 20%, вам придется выплачивать ипотечную страховку или PMI. PMI – это страхование для кредитора. В случае, если вы прекратите вносить ипотечные платежи и будете лишены права выкупа ипотеки, PMI поможет вашему банку покрыть понесенные убытки. После выплаты 20% стоимости дома вы можете обратиться с просьбой прекратить выплату PMI. С юридической точки зрения кредиторы должны прекратить взимать PMI после выплаты 22% стоимости дома независимо от того, стали ли вы обращаться к ним.

Поскольку вы можете избавиться от PMI после выплаты 20% стоимости дома, срок ипотечного кредита влияет на размер уплаченной страховки PMI.

 

15-летняя и 30-летняя стандартная ипотека; издержки и расходы

Теперь, когда нам известно, какие факторы влияют на стоимость ипотеки, посмотрим, как эти издержки меняются со временем. Поскольку налог на имущество не зависит от продолжительности ипотеки, больше мы не будем здесь упоминать о нем. Однако мы поговорим об основной сумме кредита, процентной ставке и о частном ипотечном страховании.

By Maarten Deckers on Unsplash

 

Как срок ипотеки влияет на проценты по кредиту

Существует три фактора влияния длительности ипотеки на проценты по ипотечным кредитам. Один из них связан с длительностью периода выплаты процентов, остальные два имеют отношение к самой процентной ставке.

Продолжительность кредита и сумма уплаченных процентов

Когда вы заимствуете деньги по кредиту, проценты выплачиваются ежемесячно. То есть, чем дольше срок займа, тем дольше вы платите проценты. Таким образом, при той же процентной ставке 30-летний кредит обходится дороже, чем 15-летний.

Снижение риска обычно означает меньшую процентную ставку

Продолжительность ипотеки влияет на сумму процентов из-за самой процентной ставки. Как правило, 15-летний кредит предполагает более низкую процентную ставку, чем 30-летний. Почему? Потому что при краткосрочном кредите риск меньше и сам кредит является менее дорогостоящим для кредиторов.

Продолжительность займа и необлагаемые налогом процентные платежи

Хотя в случае 30-летнего срока ипотеки сумма уплаченных процентов выше, чем в случае 15-летнего срока, важно помнить, что проценты по ипотечным кредитам не облагаются налогом. Это делает разрыв по стоимости между 30-летними и 15-летними ипотеками намного меньше.

Например, если сумма ипотечного кредита составляет 200 000 долларов по текущим рыночным ставкам, а инфляция предположительно составляет 4%, за 30 лет придется заплатить примерно на 32 400 долларов больше налогов, чем за 15 лет. Однако, если учесть примерно 18 700 долларов налоговых отчислений, разница между 15-летней и 30-летней ипотекой составит всего около 13 700 долларов.

Регулирование цены на уровне кредита

Регулирование цены на уровне кредита (LLPA) – это сборы, добавленные к стандартной ипотеке на основании риска заемщика. LLPA можно оплатить авансом единовременно на основании “баллов”, при этом каждый балл равен 1% ипотеки. Однако чаще всего LLPA конвертируют в более высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.

Вот некоторые факторы, которые могут повлиять на регулирование цены на уровне кредита (LLPA):

  • Кредитный рейтинг: чем выше кредитный рейтинг, тем лучше, но кредитный рейтинг выше 740 идеален. При определении необходимости регулирования кредитный рейтинг рассматривают в сочетании с соотношением “кредит к стоимости”.
  • Соотношение кредита к стоимости: соотношение кредита к стоимости или LTV – это сумма ипотеки, деленная на оценочную стоимость недвижимости. Например, если вы внесли 10% стоимости дома и заимствовали остальные 90%, коэффициент LTV составляет 90% (с учетом того, что дом продан по оценочной стоимости). Чем меньше сумма заемных средств, тем ниже коэффициент LTV, и тем меньший риск вы представляете для кредиторов. Более высокие коэффициенты LTV означают более значительное регулирование цены на уровне кредита (LLPA). Чтобы определить нужное регулирование на уровне кредита, кредиторы рассматривают коэффициент LTV вместе с кредитным рейтингом.
  • Инвестиционная недвижимость: если вы покупаете дом, не намереваясь жить в нем, вероятно, речь идет об инвестиционной недвижимости. Инвестиционная недвижимость предполагает зарабатывание денег, будь то через аренду, будущую перепродажу или и то, и другое. Покупка дома в качестве инвестиционной недвижимости приводит к регулированию цены на уровне кредита (LLPA).
  • Многоквартирное жилье: дом, состоящий из двух, трех или четырех квартир, считается многоквартирным, что также влияет на регулирование цены на уровне кредита (LLPA).
  • Кондоминиум с долей капитала менее 25%: вы обнаружите, что в случае ипотеки отношение к кондоминиумам иное, чем к домам, поскольку первые считаются более рискованными. Если вы получите ипотечный кредит на кондоминиум с долей капитала менее 25%, это также повлияет на регулирование цены на уровне кредита (LLPA).
  • Комбинированная ипотека: если вы берете два кредита на приобретение одного дома, это называется комбинированной ипотекой. Обычно люди берут комбинированные ипотечные кредиты, чтобы не платить ипотечную страховку, но комбинированные ипотечные кредиты предполагают свои собственные издержки и риски. А те в свою очередь также влияют на регулирование цены на уровне кредита (LLPA).

Особенность регулирования цены на уровне кредита (LLPA) заключается в том, что оно не применяется к ипотечным кредитам сроком до 15 лет. Если у вас 30-летняя ипотека, скорее всего, ваш ипотечный кредит предусматривает некоторый сбор на корректировку цены кредита. Если у вас нет отличного кредитного рейтинга и вы не покупаете односемейный отдельный дом с 40%-процентным первым взносом, вам придется заплатить корректирующий сбор. В случае 15-летнего срока ипотеки или более короткого срока вы можете избежать корректирующего сбора. Начиная с 2008 года, правительство требует взимание таких сборов в случае стандартных кредитов, чтобы оградить банки от чрезмерного риска.

 

Каким образом срок ипотеки влияет на страхование

Как уже упоминалось выше, существует страхование недвижимости и страхование ипотечных кредитов, или PMI.

By Lukas Blazek on Unsplash

Срок кредита и страхование недвижимости

На время существования ипотеки кредитор потребует страхование недвижимости. После погашения кредита вы можете отказаться от страхования недвижимости. Это означает, что сумма страховки за 15 лет меньше страховки в случае стандартной ипотеки в течение 30 лет.

Тем не менее, без страховки ваше жилье остается не защищенным от таких явлений, как наводнения и землетрясения. Поскольку жилье является дорогостоящим активом, страхование недвижимости очень распространено среди домовладельцев. Таким образом, хотя вы можете сэкономить деньги, отказавшись от страхования недвижимости после погашения кредита, это делать не рекомендуется.

 

Срок кредита и страхование ипотечного кредита

Если ваш первый взнос составляет 20% и больше, вам не нужно оплачивать страховку ипотечного кредита, и поэтому срок кредита не будет иметь значения. Если первый взнос составляет менее 20%, это совсем другая ситуация. Поскольку вы можете избавиться от страхования ипотечного кредита, выплатив 20% стоимости дома, интуитивно понятно, что чем быстрее будет погашаться кредит, тем быстрее можно обойтись без страховки.

Экономия на страховании ипотечного кредита зависит от первого взноса и ежемесячных платежей по ипотечным кредитам, превышающих минимальные. В целом, однако, вы можете быстрее избавиться от страхования ипотеки в случае 15-летнего срока кредита.

 

Как срок ипотеки влияет на ежемесячные платежи

До сих пор мы рассматривали потенциальную долгосрочную экономию средств, что указывало на преимущество 15-летнего срока ипотеки. Но также необходимо учитывать краткосрочные затраты, которые вы можете себе позволить.

Поскольку вы должны погасить основную сумму кредита за 15-летний срок стандартной ипотеки, что составляет половину 30-летнего срока стандартной ипотеки, ежемесячные платежи будут значительно выше. В случае 30-летнего срока ипотеки у вас есть намного больше времени, чтобы выплатить основную сумму кредита. Компромисс с большим сроком погашения кредита – это больше денег в кармане кредитора.

 

Управление ипотекой при наличии пенсионных и других сбережений

Хотя в целом вы можете сэкономить больше в случае 15-летнего срока ипотеки по сравнению с 30-летним сроком стандартной ипотеки, в вашей жизни существуют и другие расходы. Даже если вы можете позволить себе более высокие ежемесячные платежи в рамках более короткого 15-летнего ипотечного кредита, это может быть не самым лучшим использованием средств.

Балансирование ипотеки со средствами на непредвиденные расходы

Наличие надежных сбережений на непредвиденные расходы является необходимостью для всех, и особенно для домовладельцев. Возможность покрыть утрату доходов при потере работы – это одно дело, совсем другое – непредвиденные расходы на жилье. Возможно, вам внепланово придется ремонтировать прохудившуюся крышу, забор или водонагреватель.

Финансовые эксперты рекомендуют иметь в наличии отложенные средства в размере от трех до шести месячных расходов на проживание, и даже больше на непредвиденные расходы, связанные с владением жильем.

 

Балансирование ипотеки с пенсионными накоплениями

Откладывать пенсионные сбережения надо начинать заранее. Чем раньше начать откладывать деньги на пенсионном счету, тем больший прирост можно получить.

Если у вас есть накопительный пенсионный счет 401k со взносами работодателя, вы должны максимизировать его. Например, если ваш работодатель предлагает 3-процентный взнос, вы также должны вносить 3%. Если вы этого не сделаете, вы просто откажетесь от бесплатных денег.

Photo by Nathália Bariani on Unsplash

Установив максимальные взносы на накопительном счету 401k, вы также должны максимизировать свой индивидуальный пенсионный счет Roth IRA. На момент написания этого материала ежегодно вы можете откладывать только 5500 долларов, если вам меньше 50 лет, и 6000 долларов, если вы старше 50 лет.

Если вы достигли максимума взносов на счет Roth IRA, дополнительные взносы можно делать на счет 401k. На момент написания этого материала максимальные годовые взносы на счет 401k могут составлять 18 500 долларов.

 

Балансирование ипотеки с другими долгами

Весьма вероятно, что кроме ипотечного кредита у вас есть и другие кредиты, например, студенческая ссуда, автокредит или задолженность по кредитной карте. Возможно, стоит выбрать 30-летний срок ипотечного кредита с более низкой оплатой вместо 15-летнего срока и использовать любые дополнительные средства на выплату этих долгов.

Всегда полезно сопоставить цифры, чтобы увидеть, какой сценарий сулит большую экономию. Некоторые долги, например, задолженность по кредитным картам, предполагают действительно высокие процентные ставки. Чтобы сэкономить больше денег, всегда лучше возвращать долги, начиная с долгов с максимальной процентной ставкой. Если у вас есть другие долги с более высокой процентной ставкой, чем ипотечный кредит, вы должны уделить приоритетное внимание скорейшему их погашению.

 

Балансирование ипотеки с инвестициями

Отложив достаточно средств на непредвиденные расходы и на пенсию, погасив долги с высокой процентной ставкой, вы выйдете из зоны риска и, возможно, перед вами будет стоять выбор. Стоит ли расплатиться по ипотеке или инвестировать деньги.

Так же, как и с очередностью возвращения долгов, в этом случае необходимо рассмотреть процентные ставки. Если вы можете больше заработать, инвестируя деньги, чем потерять, оплачивая ипотеку, разумнее выбрать вложение денег.

Например, если процентная ставка по вашей 30-летней стандартной ипотеке составляет 3,5%, а вы рассматриваете возможность вложения в какой-либо инвестиционный фонд с устойчивой историей среднегодовой доходности 6%, тогда имеет смысл инвестировать дополнительные средства, а не погашать ими кредит. И, чем раньше начать инвестировать, тем больше времени для роста прибыли.

Если принимать во внимание инвестиции, 30-летний срок ипотеки превосходит 15-летний срок. Поскольку меньше денег будет связано с ежемесячными платежами в течение 30 лет, это позволит вам заработать больше, чем при ипотеке с 15-летним сроком.

 

15 лет и 30 лет: какой срок ипотеки подходит именно вам?

Теперь, когда мы рассмотрели различия основных издержек 15-летней и 30-летней ипотеки, пришло время сделать обобщения.

 

Резюме: 30-летний срок ипотеки

Стандартная ипотека с 30-летним сроком является наиболее распространенной и доступной ипотекой на рынке. Если вы не можете позволить себе более высокие платежи по 15-летней ипотеке и планируете владеть домом в течение длительного времени, 30-летняя стандартная ипотека – отличный выбор.

Некоторые преимущества 30-летней ипотеки по сравнению с 15-летней ипотекой:

  • Больше денег освобождается для:
  • Можно платить больше, чем минимум, чтобы получить экономию аналогичную 15-летней ипотеке
  • Налоговые вычеты в течение более длительного периода времени

Учитывая налоговые вычеты и другие способы использования денег помимо выплаты ипотечного кредита, вы можете сэкономить больше средств при ипотеке с 30-летним сроком, чем с 15-летним сроком. Для этого необходимо всегда выплачивать задолженность с самой высокой процентной ставкой, чтобы скорее погасить долг независимо от его размера. Также следует инвестировать дополнительные средства, если прибыльность инвестиции выше, чем процентная ставка по кредиту.

By Tim Graf on Unsplash

 

Резюме: 15-летний ипотечный кредит

Хотя 15-летняя стандартная ипотека менее распространена, экономию по выплате процентов трудно проигнорировать. Если у вас есть возможность постоянно делать более высокие ежемесячные платежи и если вы желаете продать дом в ближайшее время (выход на пенсию, короткая продажа и т. п.), вам может подойти ипотека с 15-летним сроком.

Некоторые преимущества 15-летней ипотеки по сравнению с 15-летней ипотекой:

Если у вас есть возможность платить более высокие ежемесячные платежи по условиям 15-летней стандартной ипотеки, в итоге вы уплатите меньшую сумму процентов, чем по ипотеке со сроком 30-лет. Тем не менее, не совсем разумно и, потенциально, не выгодно вкладывать все средства в ипотеку.

Рассматривайте 15-летнюю ипотеку, если у вас отложены деньги на непредвиденные расходы, есть пенсионные сбережения и низкая задолженность. Если вам необходимо отказаться от перечисленного, чтобы получить ипотечный кредит на 15 лет, вероятно, это того не стоит. Помните, что вы можете заработать больше денег, чем потеряете, потратив дополнительные средства на ипотеку.

 

Как побольше сэкономить на стандартной ипотеке

Независимо от того, какой тип стандартной ипотеки вы выберете, существует несколько способов сэкономить тысячи долларов.

  • Дополнительный ежегодный платеж: внесение одного дополнительного платежа по ипотеке каждый годможет сэкономить много денег. Например, при 30-летней ипотеке в размере 300 000 долларов со ставкой 6% один ежегодный дополнительный платеж сэкономит почти 71 000 долларов.
  • Откажитесь от частного ипотечного страхования как можно скорее: выплатив по крайней мере 20% стоимости дома, вы можете полностью отказаться от ипотечного страхования. Оно может стоить от нескольких сотен до тысяч долларов ежегодно. Помимо оплаты ипотеки, вы также можете увеличить стоимость своего дома, чтобы быстрее избавиться от ипотечного страхования.
  • Покупайте дом по средствам: Покупка дома, не выходя за пределы своих возможностей, окупится не раз. Меньший дом означает меньше вещей, больше времени и больше денег, что равно меньшему стрессу.

 

 

OnQ0102180681Y000004JNNc