Por lo que ya ha decidido que desea comprar una casa, y que una hipoteca convencional es la mejor forma de proceder. Pero cuál es la más adecuada según  sus metas: ¿una hipoteca con un plazo de 15 años o una hipoteca con un plazo de 30 años?

Aunque las hipotecas de plazos de 15 años y 30 años tienen diferentes costos y pagos mensuales a considerar, existen otros factores importantes también. Por ejemplo, usted también debe tener en cuenta cuál es mejor dado sus ahorros de jubilación y planes futuros con respecto a la casa.

Aquí, vamos a realizar un desglose de todo lo que necesita saber acerca de las hipotecas con plazos de 15 años y 30 años, por lo que usted puede determinar cuál le es mejor:

 Desglose de los Costos de la Hipoteca Convencional

Existen algunas formas que la duración o “plazo” de una hipoteca afecta el costo de una hipoteca. Antes que podamos profundizar en esos detalles, echemos un vistazo a cuáles factores son los que determinan el costo de un pago de hipoteca.

Existen cuatro principales costos cuando se trata de las hipotecas convencionales: el principal, interés, gravámenes (impuestos en la propiedad), y seguro. En el mundo de las hipotecas, esos cuatro costos son llamados por su abreviatura PITI. Primero, analicemos el principal e interés, y cómo ellos trabajan en conjunto. Luego, abordaremos el impuesto inmobiliario y seguro.

Entendiendo la Amortización: Principal e Interés

El Principal de la Hipoteca

El principal de una hipoteca es cuánto le debe a la entidad de préstamo. Cuando al principio adquiere su hipoteca, el principal es la cantidad total que pidió prestado. A modo que comience a pagar su hipoteca, el monto del principal se reduce.

Tasa de Interés de la Hipoteca

La tasa de interés en una hipoteca es el costo de pedir dinero prestado. Mientras más riesgoso sea prestarle dinero, más alta será la tasa de interés. Ya que usted sólo tiene que pagar intereses de lo que debe, el monto del interés que pague disminuye conforme avanza el tiempo. A medida que paga su principal, usted también reduce el monto del interés. 

Cómo Funciona la Amortización

El principal y tasa de interés de una hipoteca ambos son agentes claves en lo que llamamos el plan de amortización. Las tablas de los pagos periódicos del préstamo son también utilizadas para otros tipos de préstamos, tales como: préstamos de automóviles.

Por suerte, usted no tiene que calcular un plan de amortización para entender lo esencial de la misma. He aquí algunos principios básicos de la amortización que le ayudará a entender lo que está sucediendo:

Lo Que Hace: El plan de amortización de su hipoteca determina qué cantidad de su pago mensual se destinará al principal y qué cantidad se destinará al interés todos los meses. Mientras  pague más del principal, menos deberá al interés.

El Objetivo: La amortización permite hacer el mismo pago todos los meses hasta que la hipoteca sea pagada en su totalidad, aunque la cantidad del interés y el principal que debe disminuya conforme avance el tiempo. Sin la amortización, sus pagos serían diferentes todos los meses.

El Proceso: La amortización hace posible que sus pagos mensuales sean regulares, a pesar de las variaciones en las cantidades del principal e interés debidos. Hace posible, que sus pagos de hipotecas anticipados se destinen en gran parte al interés, y sólo una cantidad pequeña se destine al principal. Para cuando casi usted haya finalizado de pagar su hipoteca, las cosas se invierten. Cerca del final de su hipoteca, la mayoría de sus pagos mensuales serán destinados al principal.

Todos los meses, una cantidad mayor de su dinero será destinada a su principal en comparación que mes anterior. Eso sucede porque cada vez que pague alguna cantidad de principal, el nuevo interés es calculado haciendo uso de una cantidad menor del principal. Debido a que está pagando la misma cantidad en total todos los meses, una cantidad menor se destinará al interés, lo cual quiere decir que una cantidad mayor se destinará al principal.

Por Michał Grosicki en Unsplash

Por Michał Grosicki en Unsplash

Otros Costos de la Hipoteca: Impuestos y Seguro

Aunque el principal e interés son componentes principales de una hipoteca, nosotros debemos no olvidar de los impuestos inmobiliarios y seguro.

Impuestos Inmobiliarios

Dependiendo del estado donde viva, los impuestos inmobiliarios pueden ser una cantidad ínfima o un gasto importante. Para darle una idea, los hogares promedio norteamericanos pagan $2,149 en impuestos a la propiedad todos los años.

Usted paga impuestos a la propiedad ya sea si paga una hipoteca o si en lo absoluto el propietario(a) de la casa. Su propiedad será la misma, aunque tenga una hipoteca con un plazo de 15 años o 30 años.

Seguro Hipotecario

Hay dos tipos de seguro, el que paga junto con el pago a su hipoteca convencional: seguro de propiedad y el seguro privado de hipoteca.

Seguro de Propiedad

La mayoría de los bancos hipotecarios exigen que usted tenga seguro de propiedad para cubrir la casa en caso que resulte dañada. Dependiendo de la casa, el seguro de propiedad puede incluir seguro de propietario, seguro contra inundaciones, seguro contra terremotos.

Puesto que el seguro de la propiedad está fundamentado en la probabilidad de algo lamentable le sucediera a su casa, su seguro de propiedad será el mismo, aunque tenga una hipoteca de plazo de 15 años o 30 años. Sin embargo, usted puede escoger dejar de pagar el seguro de propiedad, si desea, una vez que sea propietario(a) de la casa.

Seguro Hipotecario Privado

Si usted destina menos del 20% del pago inicial de su casa, usted estará forzado a tener un seguro hipotecario privado, o PMI. PMI es un seguro de su entidad hipotecaria. Si usted deja de hacer pagos hipotecarios y le realizan una ejecución hipotecaria, PMI ayuda a su banco a cubrir las pérdidas sufridas. Una vez que haya pagado el 20% de su casa, usted puede solicitar dejar de pagar el PMI. Legalmente, los bancos hipotecarios tienen que dejar de cobrarle el PMI, una vez que haya pagado el 22% de la casa, aunque usted les diga o no algo al respecto.

Aunque usted pueda deshacerse del PMI, una vez que pague el 20% de su casa, la duración de su hipoteca repercute en cuánto pagará de PMI.

Costos de una Hipoteca Convencional de Plazo de 15 Años versus 30 Años

Ahora que sabemos cuáles son los factores de costos en una hipoteca, echemos un vistazo en cómo esos costos cambian con respecto a la duración de la hipoteca. Puesto que los impuestos inmobiliarios no son afectados por la duración de la hipoteca, usted no escuchará más sobre ellos aquí. Sin embargo, vamos a tocar el tema del principal, tasa de interés, seguro de propiedad y seguro hipotecario privado.

Por Maarten Deckers de Unsplash

Cómo el Plazo de la Hipoteca Afecta el Interés

Existen tres formas que la duración de su hipoteca afecta el interés de su hipoteca. Una tiene que ver con cuánto tiempo usted estará pagando el interés, mientras que el otro tiene que ver con en sí con la tasa de interés.

Duración del Préstamo e Interés Total

Todos los meses que esté pidiendo prestado dinero en un préstamo, usted paga intereses. Eso quiere decir que mientras más tiempo pida dinero prestado, más tiempo pagará intereses. Por consiguiente, es más costoso pagar 30 años de intereses que 15 años de intereses considerando que pague la misma tasa de interés.

Representar un Riesgo Menor Normalmente Significa Una Tasa de Interés Menor

La duración de su hipoteca afecta su interés de la tasa de interés por sí sola. Usted normalmente tiene más probabilidades de obtener una tasa de interés más baja con una hipoteca a plazo de 15 años que una hipoteca a un plazo de 30 años. ¿Por qué?  Porque un préstamo a un plazo más cortó representa menos riesgo y son menos costosos para las entidades de préstamos.

Duración de un Préstamo e Intereses Deducibles en los Impuestos

Aunque usted estará pagando más intereses en una hipoteca a un plazo de 30 años que una hipoteca a un plazo de 15 años, es importante recordar que los intereses hipotecarios son deducibles en los impuestos. Eso hace que la disparidad entre los costos de una hipoteca a un plazo de 30 años con una de 15 años sea mucho menor.

 

Por ejemplo: si tiene una hipoteca de $200,000 con las tasas del mercado actual y suponga que la inflación de 4%, usted estaría pagando aproximadamente $32,400 más en impuestos en la versión de 30 años que en la versión de 15 años. Sin embargo, una vez que tenga en consideración que alrededor de $18,700 en deducciones tributarias, la diferencia del pago de las hipotecas a plazo de 15 años y 30 años es sólo alrededor de $13,700.

 

Niveles de Préstamos con Ajustes de Precios

Niveles de Préstamos con Ajustes de Precios, LLPA, son tarifas agregadas a las hipotecas convencionales fundamentadas en los riesgos que representa el prestatario. LLPAs pueden ser pagados de forma anticipada con un pago global a través de “puntos”  y cada punto es equivalente a un 1% de la hipoteca. Sin embargo, es más común que LLPAs se combinen con tasas de interés hipotecarias más altas.

He aquí los factores que pueden afectar su LLPAs:

Puntaje crediticio: Mientras más alto sea su puntaje crediticio, es mejor, aunque un puntaje crediticio por encima de 740 es ideal. Su crédito es analizado en combinación con la relación préstamo-valor, para determinar la modificación hecha

Relación préstamo-valor: Su relación préstamo-valor, o LTV, es la cantidad de la hipoteca dividida por el valor de la propiedad tasado. Por ejemplo: si usted pagó un 10% de su casa y pidió prestado el otro 90%, su LTV es 90%, suponiendo que la casa fue vendida por el valor tasado. Mientras menos pida presado, menor será su LTV, y mientras menor riesgo represente para los bancos hipotecarios. Un LTV Alto se traduce en un LLPAs Alto. Las entidades de préstamos analizan su LTV y puntaje crediticio al unísono para determinar el nivel de préstamo con ajuste de precio.

Inversión inmobiliaria: Si no está comprando una casa con la intención de vivir en ella, probablemente sea una inversión inmobiliaria. Con las inversiones inmobiliarias se gana dinero, aunque eso se logra a través de los inquilinos, reventas en el futuro, o ambas. Comprar una casa es una inversión inmobiliaria desencadenará un LLPA.

Una propiedad con varias unidades: Una casa que tenga dos, tres o cuatro unidades es considerada una propiedad con varias unidades, lo cual afecta su LLPA.

Un condominio con menos de un 25% de patrimonio neto: Usted se topará con que los condominios son tratados a menudo de otra forma que las casa, cuando se trata de las hipotecas, ya que son considerados más riesgosos. Si tiene una hipoteca de un condominio con menos de un patrimonio neto con de menos de un 25% en el condominio, eso afectará su LLPA.

Hipoteca adicional: Si pide dos préstamos por una casa, eso se llama hipoteca adicional. Normalmente la gente pide las hipotecas adicionales para evitar pagar el seguro hipotecario privado, pero los préstamos adicionales traen consigo sus propios costes y riesgos. Debido al riesgo que implica, tener una hipoteca adicional afecta su LLPA.

El inconveniente de LLPAs as que ellos no aplican a las hipotecas que son por 15 años o menos. Si tiene una hipoteca con un plazo de 30 años, usted probablemente tenga que pagar una tarifa LLPA en su hipoteca. A menos que tenga un crédito estupendo y esté comprando una vivienda independiente, separada y haya realizado un 40% de pago inicial, usted tendrá que pagar alguna cantidad de LLPAs. Con una hipoteca con un plazo de 15 años o una hipoteca con un plazo menor, usted puede evitarse ser evaluado por que le cobren un LLPAs. Los LLPA han sido ordenados para sean cobrados a los préstamos convencionales desde el 2008, y así evitarles a los bancos a que sean expuestos a demasiados riesgos.

Cómo el Plazo de la Hipoteca Afecta el Seguro

Como se indicó más arriba, existe un seguro de propiedad y un seguro hipotecario privado, o PMI

Por Lukas Blazek de Unsplash

Duración del Préstamo y Seguro de Propiedad

Su entidad de préstamo le exigirá que tenga un seguro de propiedad, aunque su hipoteca les pertenezca a ellos. Una vez que pague el préstamo en su totalidad, usted podría cancelar su seguro de propiedad. Eso significa que usted estaría pagando por 15 años menos de seguro de propiedad al tener una hipoteca convencional con un plazo de 15 años en con comparación a una hipoteca convencional con un plazo de 30 años.

Sin embargo, su casa no estaría cubierta por cosas, como inundaciones y terremotos si no tienen el seguro de propiedad. Ya que una casa es un inmueble costoso, un seguro de propiedad es muy común para los propietarios absolutos de sus casas. De ese modo, aunque podría  ahorrar dinero al cancelar su seguro de propiedad una vez que haya pagado el préstamo en su totalidad, no es recomendable.

Duración del Préstamo y PMI

Si su pago inicial es de un 20% o mayor, usted no necesitará pagar un PMI, de esa manera la duración del préstamo no surtirá efecto alguno. Si su pago inicial es menos del 20%, eso es otra cosa. Dado que puedo eliminar el PMI una vez que haya pagado el 20% de la casa, es intuitivo que, al pagar más rápido el préstamo, significa que puede eliminar el PMI más rápido.

Ahorrarse de no pagar el PMI, depende de cuánto es su pago inicial y si usted paga más del mínimo en los pagos mensuales de su hipoteca. Por lo general, aunque, puede deshacerse del PMI más rápido con una más corta hipoteca de plazo de 15 años que la hipoteca con un plazo de 30 años.

Cómo el Plazo de la Hipoteca Afecta sus Pagos Mensuales

Hasta este momento, hemos analizado los ahorros a largo plazo que puede obtener, y esos análisis favorecen ampliamente a las hipotecas con plazo de 15 años. Pero, es también necesario considerar los costos a corto plazo que usted pueda solventar.

Porque tiene que pagar el saldo principal de una hipoteca convencional con plazo de 15 años en la mitad del tiempo de una hipoteca convencional con plazo de 30 años, sus pagos mensuales serán significativamente altos. Con una hipoteca con plazo de 30 años, usted tiene mucho más tiempo para pagar el principal. La compensación de tener más tiempo para pagar  el préstamo se traduce en más dinero para los bolsillos de entidad de préstamos.

Manejando Su Hipoteca junto con la Jubilación y Otros Ahorros

Aunque puede ahorra más en general con una hipoteca convencional con plazo de 15 años que con una hipoteca convencional con plazo de 30 años, hay otros costos de vida a tener en cuenta. Aunque usted pueda cancelar pagos hipotecarios mensuales más altos de los que se deben hacer en los préstamos de 15 años, no podría estar haciendo el mejor uso de su dinero.

Equilibrando una Hipoteca con los Ahorros de Emergencias

Tener ahorros de emergencias sólidos es indispensable para todo el mundo, y especialmente para los propietarios de inmuebles. Tener la capacidad de cubrir las pérdidas de ingresos si queda cesante es una cosa, pero cubrir los costos de una vivienda es otra. Usted podría tener que reparar un techo con goteras, una valla caída, o calentador de agua averiado con poca o ninguna anticipación.

Los expertos financieros recomiendan tener de tres a seis meses de sus gastos mensuales ahorrados, y más por los gastos inesperados de un propietario(a) de casas.

Equilibrando una Hipoteca con los Ahorros de la Jubilación

La clave para ahorrar para su jubilación es  comenzar temprano. El dinero que deposite en sus cuentas de jubilación tendrá más tiempo de acrecentar que el dinero que deposite luego.

Si tiene un 401 k en el cual su empleado contribuya, usted debe aprovecharlo al máximo. Por ejemplo, si su empleador ofrece un 3% de contribución, usted debe contribuir un 3%. Si no lo hace, usted está dejando dinero gratis sobre la mesa.

Foto por Nathália Bariani de Unsplash

Una vez que haya aprovechado al máximo la contribución de su empleador a su 401k, usted debe aprovechar al máximo su Roth IRA. Usted sólo puede depositar $5,500 todos los años si es mejor de 50 años y $6,000 si usted es mayor de 50 años junto con ingreso que califique en el momento de escribir este documento.

 

Si llegó al límite de las contribuciones de su Roth IRA, puede volver a realizar contribuciones a su 401k. En el momento de escribir este documento, usted puede contribuir $18,500 a su 401k todos los años.

Equilibrando una Hipoteca con Otras Deudas

Es muy posible que tenga otra deuda además de la hipoteca que debe pagar, tales como: préstamos estudiantiles, préstamo para automóviles o deuda de tarjeta de crédito. Sería mejor escoger un pago menor de una hipoteca con plazo de 30 años y pagar una cantidad adicional por esas deudas que adquirir una hipoteca con plazo de 15 años.

Siempre es buena idea comparar las cifras de forma conjunta para saber en cuál de los casos puede ahorra más dinero. Algunas deudas, tales como: las de tarjetas de crédito, poseen altas tasas de intereses. Para ahorrar en general la mayor cantidad de dinero, es siempre preferible cancelar sus deudas en el orden de la que tiene mayor tasa de interés al más bajo. Si tiene otras deudas con una tasa de interés más alta que su hipoteca, usted debe priorizar pagar esas deudas lo antes posible.

Equilibrando una Hipoteca con las Inversiones

Cuando tenga unos ahorros para emergencias sólidos, ahorros de jubilación, las deudas con intereses altos saldadas, usted ya estaría sin deudas y podría buscar la forma de ganar más dinero. Ahora, usted está en posición de preguntarse si o no saldar su hipoteca o invertir su dinero.

Igual que cuando estaba determinando cuáles deudas saldaba primero. Si usted puede ganar más a través de la inversión de lo que estaría perdiendo en una hipoteca, tendría más sentido invertir su dinero.

Por ejemplo, si su hipoteca convencional de 30 años tiene una tasa de interés de 3.5% y está analizando invertir en alguna mutualidad con un historial estable de 6% promedio de ganancia anual, luego tiene más sentido invertir una cantidad de dinero adicional que utilizarlo para amortizar el préstamo. Además, mientras más temprano comience a invertir, es mejor, debido a que tiene tiempo para crecer y combinarla a sí misma.

Considerando las inversiones, la hipoteca con plazo de 30 años supera a la hipoteca con plazo de 15 años. Porque tendrá menos dinero que invertir en los pagos mensuales de las hipotecas con plazo de 30 años, eso le permite tener una posibilidad de ganar más dinero que con una hipoteca con plazo de 15 años

15 versus. 30 años: ¿Cuál Plazo de Hipoteca es Mejor para Usted?

Ahora que ya analizamos costes tangibles que diferencian hay entre las hipotecas con plazo de 15 años y 30 años, es el momento de ofrecerle una perspectiva general

Recapitulación: Hipoteca con Plazo de 30 Años

La Hipoteca Convencional con plazo de 30 años es la hipoteca más común y accesible en el mercado. Si no puede pagar los pagos más altos de una hipoteca con plazo de 15 años y planea ser propietario(a) de la casa por mucho tiempo, la hipoteca convencional con plazo de 30 años es una excelente opción.

Algunos beneficios de las hipotecas con plazo de 30 años que no tiene la hipoteca con plazo de 15 años, incluyen:

  • Más dinero disponible para:
  • Saldar una deuda
  • Hacer unos ahorros en caso de emergencia
  • Crear un capital a través de la inversión
  • Poder elegir pagar más del mínimo para obtener ganancias similares a las de una hipoteca con plazo de 15 años
  • Recibir deducciones tributarias por un período más largo de tiempo

En vista que las deducciones de impuestos y las otras formas que su dinero pueda ser utilizado para su beneficio además de saldar una hipoteca, usted podría más dinero con una hipoteca de plazo de 30 año que con una hipoteca de plazo de 15 años. Para hacer esto, siempre salde primero las deudas con intereses más altos por adelantado, sin importar el saldo de la deuda. Asimismo, invierta un dinero adicional a las inversiones si las tasas de rendimiento serán mejores que la tasa de interés de su deuda.

Por Tim Graf de Unsplash

Recapitulación: Hipoteca con Plazo de 15 Años

Aunque la hipoteca convencional con plazo de 15 años es menos común, los ahorros con relación a los intereses son difíciles de ignorar. Si puede de pagar de forma constante pagos mensuales más altos, y si podría estar vendiendo su casa en poco tiempo (jubilación, venta corta, etc.), una hipoteca con plazo de 15 años podría ser para usted una buena opción.

 

Algunos beneficios de una hipoteca con plazo de 15 años que no tiene la hipoteca con plazo de 30 años, son:

Si tiene la capacidad de hacer pagos más altos mensuales que se deben hacer en las hipotecas con plazo de 15 años y tiene dinero de sobra, usted pagaría menos intereses que en las hipotecas con plazo de 30 años. Sin embargo, no es inteligente — y potencialmente económico — utilizar todo su dinero en su hipoteca.

Considere el préstamo hipotecario con plazo de 15 años si tiene ahorros en caso de emergencias, ahorros para la jubilación y una deuda mínima. Si tiene que omitir esos elementos para pagar un préstamo hipotecario con plazo de 15 años, probablemente no vale la pena. Recuerde, que puede realmente ganar más dinero que perder, si invierte un dinero adicional que estaría pagando por su hipoteca.

 

 Cómo Ahorrar en las Hipotecas Convencionales

Sin importar cuál tipo de préstamo convencional que usted elija, hay algunas cosas que puede hacer para ahorrarse miles de dólares en su hipoteca.

  • Realice un pago adicional en su hipoteca todo los años: Realizar un pago adicional en su hipoteca cada año puede ahorrarle mucho dinero. Por ejemplo: con una hipoteca con un plazo de 30 año, de $300,00 a un 6%, un pago adicional en su hipoteca todos los años, le ahorraría casi $71,000 en intereses.
  • Reduzca su PMI LO ANTES POSIBLE: Al ganar al menos un 20 % en el patrimonio neto de su casa, usted puede dejar de pagar en su totalidad por el seguro hipotecario. El PMI puede costarle de cientos a miles de dólares todos los años. Además, al pagar reducir el saldo de su hipoteca, usted puede también aumentar el valor de su casa al deshacer de forma rápida del PMI.
  • Comprar una Casa dentro de Su Presupuesto: Es simple y fácil, comprar una casa dentro de sus posibilidades le ahorrará en más de un aspecto. Una casa más pequeña implica menos cosas, más tiempo, y más dinero, lo cual equivale a menos estrés.

 

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